С 10 до 19 пн-пт
Неузаконенная перепланировка квартиры с контролирующими органами не препятствует ее продаже. Однако несоответствие планировки техническому паспорту часто вынуждает продавца снижать стоимость недвижимости из-за меньшего спроса. Если перепланировка узаконена, за недвижимость можно выручить больше.
С точки зрения покупателя такое приобретение тоже рискованно. После проведения сделки купли-продажи и вступления в право собственности ему придется самостоятельно узаконить самовольные изменения или вернуть планировку квартиры согласно первоначальному техпаспорту БТИ.
В этой статье расскажем о нюансах продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Содержание статьи:
Для совершения сделки купли-продажи необходимо подготовить документы на квартиру, включая технический паспорт.
Техпаспорт содержит основные характеристики недвижимости и ее планировку.
Изменения, не соответствующие техническому паспорту, нарушают законодательство. Квартиры с незаконной планировкой будут стоить дешевле на рынке.
Продажу квартиры без согласования внесенных изменений с БТИ и жилищной инспекцией можно проводить с согласия покупателя. Этот вопрос нужно урегулировать заранее, чтобы избежать проблем в будущем.
Договор купли-продажи включает в себя все параметры и характеристики объекта недвижимости, такие как: адрес, площадь, количество комнат, а так же поэтажный и технический план с расположением и планировкой квартиры.
Фактически покупатель приобретает квартиру, планировка которой соответствует техническим документам, а не фактической планировке.
Реализация жилья с неузаконенной перепланировкой не запрещено законом, но при выявлении документального и фактического несоответствия внесенные изменения могут быть признаны недействительными. Заявки на регистрацию права собственности при продаже квартиры в Росреестр подаются в электронном виде или через МФЦ. Поэтому соответствие технического паспорта реальному положению дел не проверяют и в регистрации не отказывают. Регистратора не интересует, узаконена перепланировка или нет.
Получать разрешение на проведенные работы не нужно в следующих случаях:
То есть в этом случае неважно, узаконена перепланировка или нет.
Обратите внимание, что работы не должны затрагивать общедомовое имущество. Например, нельзя присоединять к своей квартире общую кладовую или часть коридора. Такие действия возможны только после получения письменного согласия от других проживающих в МКД. При продаже квартиры необходимо обязательно сообщать об этом покупателю, так как в будущем возможны проблемы при получении согласований.
Разрешение обязательно получать в случае, если переделка касается несущих стен дома. В этом случае нужно составлять проект перепланировки и утверждать его у автора проекта дома.
К таким работам относятся:
изменение положения туалета или ванной комнаты;
демонтаж или обустройство проемов в несущих конструкциях;
объединение жилого и нежилого помещений;
изменение назначения комнаты.
Такая неузаконенная перепланировка не мешает продаже квартиры, новый владелец может сам согласовывать ее в установленном порядке.
Бесплатная консультация
Оставьте заявку и получите ответы на вопросы через 3 минуты
Ксения Кедрова
Специалист по согласованию
Купить квартиру с неузаконенной планировкой можно дешевле, но в этом случае покупатель должен быть готов к неприятностям. Новый владелец должен самостоятельно получить разрешительные документы на перепланировку и оплатить штраф.
Жилищная инспекция не будет выяснять, кто из собственников сделал перепланировку без согласования, и вся ответственность за нее ляжет на текущего собственника квартиры.
Контролирующие органы могут признать перепланировку незаконной. Например, если предыдущий владелец демонтировал часть несущих конструкций или изменил назначение комнат. В этом случае новому собственнику придется за свой счет устранять нарушения, возвращая недвижимости первоначальный внешний вид и характеристики.
Решение о признании незаконности перепланировки может быть оспорено в суде. В этом случае собственник так же понесет финансовые издержки на оплату юристов.
То есть продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, но покупателю в этом случае следует обязательно учитывать потенциальные риски.
При продаже квартиры с перепланировкой, которая не согласована в установленном порядке, нужно обязательно сообщить об этом потенциальному будущему владельцу. В противном случае он может отказаться от сделки или оспорить ее в будущем.
Так как законодательно такое действие не запрещено, покупатель должен самостоятельно принимать решение о приобретении или отказе от него. Тем более что скрыть этот факт не удастся, внесенные изменения будут сразу видны при сравнении с техническим планом квартиры.
Для продажи недвижимости с минимальными финансовыми потерями в этом случае нужно действовать в такой последовательности:
Сообщить покупателю, узаконена перепланировка или нет. Обе стороны договора должны обсудить существенные детали соглашения. Особенно важной является цена, так как в большинстве случаев она будет ниже рыночной. Размер скидки обычно равен сумме затрат, которые понесет новый собственник в процессе получения необходимых согласований. Но нужно также предусмотреть риск отказа в разрешении на проведенную перепланировку, после которого новому владельцу придется возвращать жилье в начальное состояние за свой счет.
Подготовить и подписать договор купли-продажи. Его составляют с учетом требований Гражданского кодекса с указанием всех существенных условий сделки. Их отсутствие в будущем может стать поводом для оспаривания и отмены договора в суде.
Зарегистрировать квартиру в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ или при прямом обращении в реестр. Сотрудники этой организации не обращают внимания на фактическое состояние недвижимости и несоответствие с техническим паспортом. Потому препятствий при оформлении документов не будет.
Подписать акт приема-передачи и завершить сделку. Обычно этот документ составляют после внесения остатка суммы по договору и передачи ключей от жилища.
Обратите внимание, что акт приема-передачи можно составлять и подписывать до внесения изменений в Росреестр. Но чаще всего риэлторы настаивают на такой схеме: внесение задатка, регистрация, окончательный расчет и передача ключей.
Если перепланировка не узаконена в установленном порядке, этот факт следует обязательно указать в соглашении о продаже квартиры. Кроме договора, для проведения сделки понадобится:
В договоре указывают, узаконена перепланировка или нет.
Покупатель предоставляет только паспорт. В случае передачи денег через банковскую ячейку составляется также трехсторонний договор с финансовым учреждением. Но сам этот документ для регистрации сделки с квартирой не обязателен.
Если интересы одной из сторон представляет юрист, риэлтор, родственник и т. п., от покупателя или продавца понадобится нотариальная доверенность. Тогда представитель берет на себя обязанность сообщить или проверить, узаконена перепланировка или эту задачу берет на себя новый владелец.
В процессе оформления взимается пошлина за оформление документов. Сроки регистрации через МФЦ составляют до 9 дней, напрямую — около 7.
Перепланировка в квартире, находящейся в ипотеке, возможна только с согласия банка. Для этого необходимо получить разрешение на перепланировку в БТИ и заручиться согласием банка на проведение перепланировки.
При намерении покупки квартиры в ипотеку выезжает оценщик, который выявит незаконную перепланировку в случае ее наличия.
Банки часто отказывают выделять денежные средства на покупку квартир с неузаконенной перепланировкой. Но если перепланировку можно узаконить после покупки, часто банки идут навстречу покупателю.
Помните, что тот факт, узаконена перепланировка или нет, влияет на принятие решения кредитным комитетом и условия договора.
Отличия перепланировки от переустройства закреплены в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Согласно действующим правилам, перепланировкой считаются любые изменения конфигурации помещений, которые нужно отображать в техническом паспорте. К ним относятся объединение, разделение и создание новых помещений, например, объединение ванной и туалета, перенос перегородок или дверных проемов, присоединение лоджии к жилой комнате и тд.
Переустройство предусматривает только перенос, модернизацию или замену инженерного и другого оборудования. Чаще всего речь идет об установке электрической плиты вместо газовой или монтаж душевой кабины взамен ванны.
За внесение несогласованных изменений в перепланировку квартиры в МКД виновный несет административную ответственность согласно статье 7.21 КоАП.
Кодекс предусматривает штрафные санкции в размере от 2 до 5 тыс. рублей для физических лиц и до 50 тыс. рублей для предпринимателей и юрлиц. Помните, что ИП (если на него оформлен договор купли-продажи) несет ответственность за незаконную перепланировку как юридическое лицо.
Обратите внимание, что ответственность при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет предыдущий владелец. На это не влияет тот факт, знал покупатель, что перепланировка узаконена или не знал.
Факт неузаконенной перепланировки может быть выявлен из-за жалоб соседей в жилищную инспекции или коммунальные службы. Причиной таких жалоб могут стать повышенная звукопроницаемость, аварийные ситуации из-за нарушения строительных норм при перепланировке квартиры.
Новый собственник имеет право самостоятельно согласовать сделанные в квартире изменения и получить новый техпаспорт на недвижимость. Это возможно, если перепланировка не затрагивает несущие конструкции и не нарушает действующего законодательства. В противном случае согласовать незаконную перепланировку не получится.
Для этого необходимо вызвать специалиста из БТИ, который отобразит на плане нужные изменения. После этого собственник должен собрать следующие документы:
Заявление владельца рассматривает комиссия, сформированная в жилищной инспекции или управлении архитектуры. Если правила не нарушены, он получает положительный ответ и оформляет новый технический паспорт.
Комиссия может отказать, если заявитель предоставил не все документы или внесенная переделка не соответствует СП, СНиП, ГОСТ. Такое решение можно обжаловать в судебном порядке, после чего согласовать незаконную перепланировку на основе решения суда.
Правила, которые нельзя нарушать при проведении перепланировки, указаны в строительных нормах и постановлениях местных органов власти. Например, в Москве основным регулирующим документом является постановление 508-ПП.
Основные правила:
Нельзя изменять назначение помещений и объединять их, если при этом комнаты перестанут относиться к жилым. Например, нельзя сносить перегородку между кухней и гостиной и делать одну общую комнату. Особенно если в квартире используется газовая плита.
Нельзя демонтировать или нарушать прочность конструкций, которые играют роль несущих. Из-за них дом может потерять целостность, деформироваться и разрушаться.
Запрещено изменять конфигурацию вентиляционных каналов общего пользования или полностью демонтировать их.
Невозможно согласовать переделку, во время которой увеличится нагрузка на несущие элементы дома. Например, сделать более толстую стяжку, устанавливать массивные перегородки и т.п.
Нельзя переносить или устанавливать новые радиаторы отопления, если они подключены к общедомовой системе. Также нельзя делать водяные теплые полы, пуская в них теплоноситель из общих труб.
Запрещено устраивать проемы и ниши в стенах-диафрагмах. пилонах, колоннах и других связующих элементах.
Также существуют отдельные ограничения, касающиеся комнат с газовыми приборами, использование общедомовых помещений и т.п.
Если продавец не хочет делать скидку при продаже квартиры, он может узаконить внесенные конструктивные изменения. Этот процесс включает в себя несколько этапов:
Вызов инженера из БТИ. Специалист из бюро осмотрит объект и зафиксирует внесенные изменения. Он же составляет и предоставляет техническое заключение о том, что перепланировка не затрагивала несущие элементы и не нарушает структурной целостности постройки.
Подача документа на узаконивание. Эти функции выполняет управление архитектуры или жилищная инспекция. Конкретный орган зависит от региона, в котором расположена реализуемая недвижимость.
Получение согласования. Действующий Жилищный кодекс предусматривает, что комиссия должна дать свой ответ в течение 45 дней с момента обращения. Если ответ на запрос будет положительным, владелец может получать новый техпаспорт и продавать квартиру без дополнительных проблем.
Контролирующие органы могут отказать в согласовании. Такое решение обжалуют в судебном порядке. Суд может узаконить перепланировку своим решением, на основе которого БТИ выдает техпаспорт с новой конфигурацией комнат и расположением проемов.
Получить отказ можно по следующим причинам:
Владелец квартиры предоставил не все документы или неправильно оформил их;
Внесенные изменения противоречат требованиям строительных правил и других нормативно-правовых актов.
Действующее законодательство не запрещают продажу квартиры, в которой предыдущий владелец сделал перепланировку без согласования с контролирующими органами. Однако эту особенность нужно обсудить с покупателем и указать в договоре.
Узаконить сделанные изменения может и предыдущий владелец перед продажей, и новый собственник после оформления договора. Если строительные правила и нормы не нарушены, эта процедура занимает до 3 месяцев.
Наша компания возьмет на себя процедуру узаконивания перепланировки перед продажей квартиры или после ее приобретения. Опыт и знания наших специалистов позволяют сократить сроки получения нужных документов и избежать отказов, связанных с нарушением действующего порядка.
