С 10 до 19 пн-пт
Классический ремонт, который собственники квартир проводят раз в несколько лет, не нужно ни с кем согласовывать. Поклейка обоев, замена ламината, установка новых окон и дверей — все эти действия можно выполнять без получения соответствующего разрешения.
А вот серьезные изменения, такие как перенос ванной комнаты в жилую зону, демонтаж несущих стен или создание в них проемов, нуждаются в согласовании.
Незаконная перепланировка квартиры является основанием для привлечения собственника жилого помещения к административной ответственности. Причем размер ответственности зависит от категории нарушителя (для физических лиц предусмотрен меньший размер штрафа) и от характера изменений несущих конструкций.
Далее поговорим о том, какие действия можно совершать без разрешения, а также расскажем о том, какая перепланировка является незаконной.
Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо разъяснить какие перепланировки считаются незаконными. Под это понятие подпадают любые технически значимые изменения, которые не были согласованы с жилищной инспекцией.
В данном случае речь идет об изменениях, которые в обязательном порядке должны отображаться в техническом паспорте, а именно:
демонтаж несущих стен, создание в них дополнительных оконных или дверных проемов, а также увеличение площади уже имеющихся;
перенос инженерных коммуникаций (газ, электричество, центральное водоснабжение);
расширение санузла или объединение его с ванной комнатой;
изменение места расположения кухни;
объединение двух квартир, расположенных на одной лестничной клетке.
Все вышеперечисленные варианты перепланировки квартиры необходимо согласовывать.
В теории собственник может проживать в квартире с измененными техническими характеристиками всю свою жизнь. Однако, если он решит продать, подарить или завещать такое жилое помещение, ему придется заплатить штраф. В некоторых случаях жилищная комиссия может выдвинуть собственнику требование вернуть жилое помещение в первоначальный вид.
Владелец, который без согласования изменил технические характеристики своей квартиры, должен незамедлительно узаконить перепланировку.
Процесс согласования условно можно разделить на четыре основных этапа:
Определение целесообразности проведения процедуры узаконивания (согласование необходимо в том случае, если проведенный ремонт изменяет данные технического паспорта).
Формирование проекта перепланировки.
Заниматься подготовкой проекта перепланировки могут компании, имеющие допуск СРО для выполнения проекта. Вместе с готовым проектом собственнику квартиры выдается техническое заключение, подтверждающее безопасность запланированных ремонтных работ.
Подача документов. Документы подаются в МФЦ или в местную администрацию.
В основной перечень пакета документов входят заявление установленного образца, проект перепланировки, заключение о безопасности работ, техпаспорт жилого помещения и правоустанавливающие документы.
Вызов приемочной комиссии, специалисты которой будут вносить изменения в технический паспорт.
Важно учесть, что вышеприведенная пошаговая инструкция актуальна лишь для изменений, безопасность которых была подтверждена соответствующим заключением. Без этого документа, незаконная перепланировка не может быть согласована и одобрена. В таком случае комиссия может обязать собственника вернуть помещение в исходное состояние.
Нужно отметить, что если речь идет о перепланировке ипотечной квартиры, то помимо разрешения жилищной инспекции, собственнику необходимо заручиться согласием банка-кредитора.
Несанкционированная перепланировка — основание для привлечения к административной ответственности. Размер штрафных санкций зависит от того, был ли нанесен ущерб третьим лицам или нет.
Если изменение технических характеристик квартиры не нарушает имущественные интересы соседей, то гражданин должен заплатить в казну государства от 2 до 2,5 тыс. руб..
Если в качестве нарушителя выступает юридическое лицо, то размер административной ответственности увеличивается до 5 тыс. руб.
Административный штраф необходимо оплатить в течение 60 дней с момента вынесения соответствующего предписания. Если не сделать это, документы будут переданы в Федеральную службу судебных приставов. После того как судебный пристав откроет исполнительное производства, размер штрафа увеличится в два раза.
В соответствии с нормами ст. 20.25 КоАП, несвоевременная оплата административного штрафа также может повлечь за собой административный арест сроком до 15 суток либо обязательные работы на срок до 50 часов.
Административная ответственность — не единственная проблема, с которой сталкиваются собственники жилых помещений с измененными техническими характеристиками.
Незначительные изменения влекут за собой достаточно низкие штрафы. Однако, если речь идет о существенном ремонте (сносе несущих конструкций или переносе инженерных коммуникаций), владелец квартиры может столкнуться со значительными расходами и перспективами лишиться квартиры.
Изменения влияющие на безопасность и качество жизни соседей, подлежат ликвидации (то есть собственник обязан вернуть жилое помещение в первоначальный вид).
Если собственник недвижимости отказывается выполнять требования, представители жилищной инспекции получают право продать перепланированную квартиру с торгов.
Если неузаконенная перепланировка причинила ущерб имуществу соседей или повлекла за собой смерть третьих лиц, в дело вступают норму гражданского и уголовного законодательства.
Все, кто решил сделать перепланировку в квартире без разрешения должны быть готовы к тому, что рано или поздно факт внесения изменений в технические характеристики жилого помещения станет достоянием общественности.
Незаконная перепланировка квартиры чаще всего выявляется:
при поступлении жалоб от соседей (поводов для жалоб может быть много, начиная от непрекращающегося шума от ремонтных работ, заканчивая резким изменением функционирования систем центрального водоснабжения и отопления);
при регулярной инспекции зданий (в данном случае речь идет о проверки коммерческих помещений);
по инициативе жильцов или представителей коммунальных организаций.
Очень часто несанкционированные изменения выявляются во время проверки показаний приборов учета.
Важно учесть, несогласованная перепланировка, которая не была выявлена контролирующим органом, может быть ликвидирована без каких-либо последствий. Иными словами, если факт нарушения не был подтвержден, собственника жилого помещения невозможно привлечь к ответственности.
Заявление о согласовании проведенных изменений подается в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищная инспекция).
К заявлению необходимо приложить такие документы:
заключение, подтверждающее безопасность выполненных ремонтных работ (его выдает либо компания, занимающаяся строительством многоквартирного дома, либо проектный институт имеющий соответствующую лицензию);
заключение газовой и пожарной служб (этот документ нужен в ситуациях, когда собственник переносил инженерные коммуникации);
согласие на перепланировку, подписанное всеми совершеннолетними лицами, зарегистрированными в квартире;
правоустанавливающие документы;
техпаспорт и экспликация до перепланировки и после нее (новый техпаспорт готовит либо инженер, работающий в БТИ, либо представитель строительной организации, являющейся членом СРО).
Решение о возможности узаконить перепланировку принимается в течение 45 дней с момента регистрации заявления. Представители жилищной инспекции могут вынести одно из следующих решений: они либо признают перепланировку, либо вынесут мотивированный отказ и отклонят требования собственника.
Если требования владельца квартиры будут удовлетворены, то все, что ему нужно сделать — это получить новый план в БТИ.
Собственники жилых помещений, получившие отказ, могут обратиться в суд.
Если решить вопрос в судебном порядке не удалось, то единственным способом сохранить право собственности на квартиру является возвращение жилого помещения в первоначальный вид.
Жаловаться на незаконную перепланировку можно в Управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру и суд.
Лица, которые пострадали от несанкционированных действий соседей, в первую очередь обращаются к представителям управляющей компании, которая формирует комиссию для проверки фактов, указанных в заявлении.
Владелец перепланированной квартиры может не пускать представителей УК в свое жилье. В такой ситуации профильный специалист муниципальной организации должен составить акт недопуска и передать сведения жилищную инспекцию.
При обращении в жилищную инспекцию есть три варианта развития событий:
владелец разрешает инспектору зайти в квартиру, показывает разрешение на перепланировку или доказывает, что ремонтные работы, которые были проведены в помещении, не подлежат предварительному согласованию;
собственник предоставляет допуск к квартире, выслушивает претензии сотрудника жилищной организации, подписывает соответствующий акт и соглашается выполнить предписания (узаконить перепланировку или привести помещение в первоначальный вид);
собственник дважды отказывает в предоставлении доступа в квартиру и не реагирует на предписание инспекторов (в данном случае представитель жилищной инспекции обратиться в суд с заявлением о проведении принудительного осмотра квартиры).
Обращаться в прокуратуру и суд следует в том случае, если заявления в управляющую компанию и жилищную инспекцию не принесли необходимого результата.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — достаточно редкое явление. При проведении сделок с недвижимостью покупатель всегда имеет возможность ознакомиться с технической документацией, во время изучения которой сразу открывается факт изменения конфигурации квартиры.
В большинстве случаев сделки по приобретению недвижимости такой категории совершаются в добровольном порядке. Это означает, что покупатель осознает характер рисков, с которыми он может столкнуться на этапе оформления правоустанавливающих документов.
Покупая квартиру с несогласованными изменениями, люди чаще всего сталкиваются с такими последствиями:
невозможность легализовать перепланировку (например, очень сложно согласовать наличие проема, сделанного между двумя квартирами);
дополнительные затраты на узаконивание изменений (новому собственнику придется за свой счет оплачивать штрафы и услуги архитекторов, инженеров и юристов);
проблемы с отоплением (перенос инженерных коммуникаций, который проводился без создания проекта, может стать причиной скопления воздуха в нагревательном элементе);
сложности с получением ипотеки (банки оформляют кредиты только на покупку ликвидных объектов недвижимости, поэтому финансирование сделок по покупке квартир с неузаконенной перепланировкой является, мягко говоря, не самой выгодной инвестицией).
Кроме этого, проживание в жилом помещение с несанкционированными изменениями может поставить под угрозу жизнь и здоровье семьи покупателя: изменения в конструкции здания могут привести к ухудшению его стабильности или увеличению риска пожара.
Первое, что должен сделать собственник перепланированной квартиры — это сообщить потенциальному покупателю о наличии незаконных изменений. Те, кто хочет проигнорировать данное требование, должны понимать, что обманутый покупатель имеет полное право обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной.
Дальнейший процесс продажи квартиры с перепланировкой условно можно поделить на такие этапы:
Согласование размера скидки для покупателя (разумеется, это не обязательный этап, однако в большинстве случаев незаконно перепланированную квартиры продаются дешевле объектов недвижимости с неизменными техническими характеристиками).
Составление договора купли-продажи (факт наличия перепланировки в договоре не указывается, соглашение составляется в соответствии с нормами ГК РФ).
Подача документов на регистрацию в Росреестр.
При продаже ипотечных квартир вышеприведенный алгоритм действий теряет актуальность.
Все изменения технических характеристик недвижимости, находящейся в залоге у банка, могут производиться только после предварительного согласования с БТИ и жилищной инспекцией.
Заемщик незаконной перепланировавший свою квартиру не сможет получить разрешение банка на проведение сделки.
Важно учесть, что найти покупателя на квартиру этой категории достаточно сложно. Поэтому перед публикацией объявления о продаже собственнику жилого помещения рекомендуется самостоятельно пройти все этапы узаконивания.
Насмотревшись красочных интерьеров в интернете и популярных приложениях, многие собственники квартир незамедлительно приступают к изменению внешнего облика своего жилого помещения.
Однако незнание законов не освобождает от ответственности. Поэтому при определенных обстоятельствах, лица, принявшие решение о перепланировки своей квартиры, сталкиваются не только с жалобами и гневными взглядами соседей, но и ставят под угрозу их жизнь и здоровье.
Далее поговорим про основные виды незаконных изменений жилых помещений, которые могут стать основанием для привлечения к административной ответственности.
Наиболее ярким примером является расширения ванной комнаты или санузла за счет уменьшения жилой комнаты или коридора.
В большинстве случаев узаконивание такого проекта невозможно по причине того, что во время проведения ремонтных работ затрагиваются несущие стены. Соответственно, собственнику придется возвращать жилое помещение в первоначальный вид.
Создание проемов в несущих стенах — серьезное нарушение. Однако при определенных обстоятельствах собственник может добиться вынесения положительного решения.
Чтобы узаконить такие изменения, владельцу квартиры придется усиливать проем.
Для этого нужно обратиться в строительную организацию, имеющую допуск к проведению работ данного вида, с заявлением о разработке соответствующего проекта.
Это достаточно дорогая услуга, поэтому собственник квартиры должен быть готов к дополнительным расходам.
Под самовольным переустройством понимаются следующие виды работ:
Сегодня наиболее часто встречающимся примером самовольного переустройства является остекление балконов.
Для согласования изменений этого типа собственнику квартиры необходимо обратиться к представителям органов местного самоуправления или в МФЦ. Однако если речь идет о легализации остекления балконов в старых домах, имеющих историческую ценность, собственнику нужно быть готовым к тому, что его требования с большой долей вероятности будут отклонены.
Под данную категорию нарушений попадают несогласованные ремонтные работы, которые невозможно легализовать.
В качестве примера можно привести перенос “мокрой” зоны в “сухую” (то есть перенос ванной комнаты или санузла в жилую зону). Такие изменения нельзя ни согласовать, ни узаконить.
Мы уже говорили о том, что перед тем, как подать заявление о легализации перепланировки, собственник жилого помещения должен получить заключение, подтверждающее безопасность произведенных изменений. В данной ситуации инженер проектного бюро не сможет подготовить такой документ в связи с тем, что перепланировка была выполнена с нарушением норм действующего законодательства.
Процесс изменения конфигурации и технических характеристик нежилого помещения зависит от категории и месторасположения конкретного объекта недвижимости.
Если коммерческий объект находится в многоквартирном доме, то все изменения должны быть согласованы не только с контролирующими органами (а именно с Жилищной инспекцией), но и с людьми, проживающими в соседних квартирах.
Составляя проект перепланировки, собственник нежилого помещения должен понимать, что изменения, затрудняющие доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, никогда не будут одобрены.
При переоборудовании помещений, расположенных в нежилых зданиях, не нужно получать разрешение Жилищной инспекции.
В качестве примера можно привести ремонтные работы в нежилом помещение, во время которых было сделано три дополнительных дверных проема в несущей стене.
Это очень грубое нарушение, которое может стать причиной гибели многих людей (особенно если речь идет о старых зданиях). В такой ситуации усиление конструкции не является панацеей. Даже если собственник или арендатор нежилого помещения привлечет к процессу перепланировки профильных специалистов организаций, имеющих соответствующее разрешение, с большой долей вероятности в легализации проведенных ремонтных работ ему будет отказано. В данной ситуации единственным выходом является возвращение помещения в исходное состояние.
Важно учесть, что ответственность за последствия перепланировки несет исключительно собственник жилого или коммерческого помещения.
Чтобы избежать рисков и дополнительных расходов к процессу легализации перепланировки рекомендуется привлекать профильных проектировщиков, которые сразу оценят перспективы вынесения положительного решения, подготовят необходимые документы и возьмут на себя ответственность за ведение переговоров с представителями муниципальных органов власти.
