С 10 до 19 пн-пт
Содержание статьи:
Правила согласования перепланировок опираются на строительные нормы и требования. Раньше это были СНиПы и ГОСТы, в настоящее время это в большей части Своды Правил (СП), Федеральные законы (ФЗ), Технические регламенты и муниципальные постановления. В Москве с 25 октября 2011 года порядок согласования перепланировок регламентируется Постановлением №508 Правительства г. Москвы.
Законодательство дополняется и корректируется постоянно. Очередные изменения коснулись правил оформления перепланировки квартиры в 2024 году. С 1 апреля 2024 года вступили в силу новые поправки в Жилищный кодекс и Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023, касающиеся перепланировок.
В этой статье расскажем, что с 1го апреля считается перепланировкой, изменениях и порядке ее согласования.
Корректировки внесены в само определение.
Теперь к перепланировке относят любые изменения площади, границ и конфигурации помещений, в том числе уменьшение, расширение, объединение и создание новых комнат.
Обратите внимание, что до принятия законодательных норм снос межкомнатной стенки между двумя помещениями с целью объединения относили к реконструкции. С апреля 2024 года это будет считаться перепланировкой.
Любые изменения, попадающие под новое определение, требуют согласования и оформления, о чём мы расскажем ниже.
Обратите внимание! Перепланировку можно проводить только в рамках своей квартиры, не затрагивая общие зоны.
Подобных случаев в Москве и области было предостаточно, когда жильцы верхних квартир самовольно захватывали лестничные площадки, выходы к лифтам или на общие балконы. Эти площади относятся к общедомовому имуществу, которым могут распоряжаться все проживающие на правах долевой собственности вне зависимости от расположения квартиры.
Поправки закреплены в ФЗ №608. Приведём основные положения, которые кардинально отличаются от предыдущих:
| До 1–го апреля | После 1–го апреля |
К перепланировке относили ремонтно–строительные работы, в результате которых менялась форма помещения. | Определение включает любые изменения по площади, границам, конфигурации и внутренней |
Готовый ремонт требовалось отразить в техническом паспорте. | Завершённую переделку нужно внести в ЕГРН. |
В 2024 году новый закон о перепланировке в многоквартирных домах (МКД) стал более чётким и понятным, не допускающим разночтений.
Рассмотрим примеры с «незначительными» изменениями, которые собственники могли делать самостоятельно, не задумываясь о последствиях.
По плану в квартире предусмотрена кладовка, но владелец жилья решил её демонтировать и поставить в нишу стиральную машину, чтобы освободить место в ванной.
У собственника появилось желание слегка расширить дверной проём, чтобы закрепить детский турник.
Обе переделки кажутся несущественными, но они будут считаться незаконными, поскольку на них нужно получить разрешение.
С 1 апреля 2024 года к перепланировке относятся:
Таким образом, любые переделки не по техпаспорту будут считаться перепланировкой. Сюда же относятся изменения, которые могут негативно отразиться на условиях жизни соседей или эксплуатации здания.
Новые закон о перепланировке введен с целью сделать прозрачными и безопасными все ремонтно–строительные работы независимо от их масштаба. Это избавит жильцов многоквартирных домов от незаконных действий соседей и поможет покупателям при выборе квартиры.
Теперь для выявления незаконной перепланировки достаточно сверить технический план с фактической планировкой.
После завершения ремонтно–строительных мероприятий нужно пригласить специалиста от организации, выдавшей разрешение на работы. В законе о перепланировке 2024 прописаны сроки: на утверждение акта о приёмке собственнику отведено 30 дней. Ранее это время ничем не ограничивалось.
Определения закреплены в статье 25–й Жилищного кодекса.
К переустройству относятся действия с инженерным оборудованием, отвечающим за жизнеобеспечение дома, то есть замена, перенос, демонтаж, модернизация.
Перепланировкой с 1 апреля 2024 года называют изменения конфигурации жилой площади, то есть любые преобразования, отличающиеся от техплана.
В соответствии с Градостроительным кодексом (п.14, с.1) реконструкцией считаются значительные изменения здания по ключевым параметрам, например, по площади или высоте этажей. Подобные изменения проводятся в рамках получения разрешения на строительство.
Таким образом, определение перепланировки расширили и уточнили. Так, до введения поправок объединение комнат относили к реконструкции, с вступлением в силу закона это считается перепланировкой. Подобные изменения коснулись и других ситуаций.
Несмотря на широкий охват строительных работ, подлежащих согласованию, ряд мероприятий можно выполнить по собственному усмотрению.
Что касается установки кондиционеров, то прямых запретов на проведение работ нет. Однако здесь может потребоваться согласие жильцов дома, поскольку монтаж затрагивает общий фасад. Кроме того, нужно поинтересоваться, нет ли в вашем регионе местного нормативного акта, регулирующего установку инженерного оборудования за пределами квартиры.
В столице порядок согласования закреплён в 508–м Постановлении Правительства Москвы. Правила были приняты к исполнению в 2011 году. С тех пор что–то становилось сложнее, какие–то действия упрощались.
Например, в период пандемии документооборот перевели в электронную форму, что значительно ускорило время на подачу и рассмотрение заявки, упростило получение разрешений, сократило затраты на канцелярию.
Для того чтобы узаконить перепланировку квартиры в 2024 году, необходимо выполнить следующее:
Подготовить пакет документов. Перечень приведён в Жилищном кодексе (п.2, ст. 26).
Обратиться в уполномоченный орган власти (напрямую в МФЦ или через администрацию) с заявлением на согласование. К заявлению необходимо приложить проектную документацию. В Москве разрешение на перепланировку выдает Мосжилинспекция. С 1 апреля па принятие решения о согласовании или отказе в перепланировке отведено 30 дней. Помните, что отказ без оснований можно обжаловать в суде.
Решение о согласовании или отказе в перепланировке должно быть направлено по адресу заявителя в течение 3х рабочих дней.
На основании разрешительных документов можно выполнить запланированные ремонтно–строительные работы.
Пригласить приёмочную комиссию для принятия перепланировки.
Уведомление о завершении перепланировки направляют в орган, выдавший разрешение. Далее готовят технический план.
Уполномоченные лица проверяют выполненные преобразования и подписывают акт о завершенной перепланировке, подтверждающий, что всё сделано согласно проекту перепланировки. Его уже без участия собственника квартиры направляют для регистрации в Росреестр.
На этом этапе процедура согласования перепланировки в 2024 году также упрощена, поскольку ранее владелец квартиры занимался перенаправлением документов самостоятельно. Из–за того, что сроки ничем не ограничивались, многие хозяева откладывали узаконивание в долгий ящик или забывали завершить переделку. В результате для большого количества квартир процедура так осталась незавершённой. Новый закон призван исправить эту проблему.
Единого реестра с запрещённым перечнем работ нет, поскольку эту сферу могут регулировать местные органы власти. Тем не менее, действия, ухудшающие проживание соседей и условия эксплуатации здания, точно находятся под запретом.
Приведём основные:
Перенос радиаторов из жилой комнаты на неотапливаемую лоджию или балкон.
Установка водяного пола с подключением контура к общедомовой магистрали отопления.
Снос или частичное закрытие проходов в вентиляционных шахтах и технических коробах.
Демонтаж перегородки между комнатой и кухней, если в последней установлена газовая плита.
Снижение прочности несущих конструкций.
Обращаем внимание, что за несогласованные с уполномоченными органами действия предусмотрена ответственность.
Самовольная перепланировка может обернуться крупным штрафом для собственника объекта недвижимости.
С физических лиц взыскивают 2 000–2 500 рублей, с юридических — 40 000–50 000 рублей с предписанием узаконить переделку или вернуть квартиру в исходное состояние, соответствующее техническому плану за собственный счет.
На то, чтобы узаконить уже выполненные строительные работы, может уйти до полугода, причём у собственника нет гарантии, что в итоге он добьётся положительного заключения. Мы рекомендуем проводить ремонтные работы на основе согласованного проекта перепланировки. Процедура согласования предусматривает несколько этапов. Рассмотрим каждый подробнее.
За подготовкой проекта нужно обратиться в профильную организацию, имеющую допуск СРО. При осмотре помещения специалисты определяют разрешённые работы в рамках перепланировки.
После этого приступают к подготовке проекта перепланировки и технического заключения. В случае замены инженерных сетей к проекту добавляется раздел о переустройстве.
Архитектурно–проектное бюро «Архибальд» предлагает профессиональные услуги по подготовке проектов и согласованию перепланировок жилых и нежилых помещений для заказчиков из Москвы.
Бесплатная консультация
Оставьте заявку и получите ответы на вопросы через 3 минуты
Ксения Кедрова
Специалист по согласованию
Владельцу квартиры необходимо подготовить:
К пакету необходимо приложить письменное согласие от несовершеннолетних собственников квартиры — его могут запросить в ходе рассмотрения заявки. Если перепланировка включает изменения общедомового имущества, нужно провести собрание жильцов дома и подготовить протокол с результатами голосования. Если работы проводятся в исторических зданиях, требуется получить специальное разрешение в уполномоченных органах по охране памятников архитектуры.
В Москве пакет документов передается в Мосжилинспекцию, в регионах через МФЦ или при обращении в администрацию.
На рассмотрение запроса отведено 30 дней. Отказ можно оспорить в судебном порядке. Иск нужно подготовить и подать в течение 3 месяцев.
Запланированные мероприятия следует завершить в срок до года.
Если за это время работы не будут выполнены, согласование заблаговременно продлевают ещё на месяц, направив письменное уведомление в Жилищную инспекцию. Количество повторных обращений по поводу задержек с ремонтом не ограничено. Важно направлять уведомления каждый месяц.
После того как собственник получит новый план жилья у кадастрового инженера, ему необходимо обратиться в МФЦ с уведомлением о проведённой перепланировке. Заявление уже без участия хозяина квартиры перенаправят в Росреестр, где в течение 5 дней внесут корректировки в ЕГРН.
Обновлённые сведения, имеющие законную силу, будут представлены в выписке из Росреестра.
Фактическое окончание ремонта не считается завершением работ.
Подписанный акт о выполненных преобразованиях вместе с техническим планом должны быть переданы в Росреестр в течение 5 дней.
Работы считаются завершёнными по закону только после того, как изменения будут зафиксированы в ЕГРН.
Процедура проходит в четыре этапа:
У кадастрового инженера или в БТИ запрашивают техплан.
В организации с допуском СРО готовят техническое заключение.
Собирают пакет документов для подачи на узаконение перпланировки.
Дожидаются решения на перепланировку.
Напоминаем, что несогласованные работы приводят к штрафам и обязательствам вернуть состояние квартиры к исходному. Кроме того, в случае расхождений между фактической планировкой и законным техпланом продать жильё не получится.
