С 10 до 19 пн-пт
Содержание статьи:
Некоторые собственники хотят из двух квартир сделать одну. Такая процедура позволяет увеличить общую площадь и сделать жилье комфортным, а также функциональным.
Под определение «перепланировка» попадает объединением двух квартир в одну. В данном случае объекты совмещаются за счёт проёма в межэтажном перекрытии (по вертикали) или прохода в стене (по горизонтали).
Объединение квартир не запрещено законом, однако при возникновении потребности в такой перепланировке необходимо учитывать требования различных нормативных актов.
Для расширения жилплощади потребуется объединить квартиры, которые расположены рядом. Проведение процедуры возможно несколькими способами. Это позволяет подобрать наиболее оптимальный вариант, соответствующий определенной серии многоквартирного дома.
Все способы объединения двух квартир в одну можно разделить на две категории:
В этом случае проводится объединение смежных квартир, расположенных на одном этаже.
Таким образом соединяют помещения, которые расположены на соседних этажах. Объединение квартир по вертикали предусматривает установку лестницы. Это могут быть винтовые, линейные или другие модели.
Метод подбирают учитывая расположение комнат. Например, собственнику не удается выкупить смежные помещения. В такой ситуации он может воспользоваться методом соединения с комнатами, расположенными этажом выше или ниже.
К перепланировке относят изменения, затрагивающие площадь и конфигурацию квартиры в установленных законом рамках. Несущие элементы и инженерные сети многоквартирного дома должны сохраняться в неизменном виде, иначе проводимые изменения будут считаться переустройством.
Во время реконструкции происходят глобальные контролируемые преобразования с целью полного или частичного обновления или восстановления функциональных характеристик здания или помещений. В этом случае допускается внесение изменений и даже полное переустройство в конструктивной части объекта.
Процесс объединения двух квартир в одну (в любом из вариантов) относится к сложной перепланировке. Во время работ необходимо соблюдать закрепленные в законодательстве требования и нормы, связанные с переносом и изменением конфигурации помещений и коммуникаций — радиаторов отопления, труб, вентиляционных каналов. Важно не ухудшить жилищные условия соседей, не нарушить работу общих инженерных систем и не ослаблять несущие конструкции. После завершения объединения необходимо правильно оформить новое помещение.
Данный способ пользуется спросом благодаря возможности увеличить площадь жилья за счет комнат, расположенных на этом же этаже. Владельцам, которые хотят сделать объединение квартир по горизонтали нужно учесть, что работы такого типа потребуется узаконить.
В противном случае ответственность за нарушение законодательных актов ложится непосредственно на собственника.
В законодательстве порядок действий при объединении двух квартир в одну не регламентируется отдельно. С юридической точки зрения такие работы представляют собой перепланировку.
В связи с этим потребуется:
Подготовить нужные документы.
Для уточнения перечня можно обратиться в орган местного самоуправления конкретного региона.
Получить разрешение на проведение работ.
Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию или другой орган, который контролирует изменения конфигурации квартир в определенном регионе.
Найти организацию, выполняющую работы такого типа.
Провести перепланировку.
На данном этапе необходимо строго соблюдать требования ГОСТ, СНиП, ПУЭ и других нормативных актов. Поэтому лучше привлечь опытных специалистов.
Зарегистрировать проведенные работы.
На этом этапе инспектор надзорного органа проверяет соответствие планировки изготовленному проекту.
Получить один технический паспорт.
После выполнения всех действий потребуется объединить лицевые счета за коммунальные услуги. В результате владелец получает жилье, соответствующее его предпочтениям.
Этот вариант касается совмещения отдельных жилых помещений на разных уровнях. Квартиры могут располагаться полностью или частично друг над другом. Такая перепланировка встречается значительно реже чем объединение по горизонтали, поскольку процесс согласования и реализации оказывается значительно сложнее.
Для выполнения вертикального объединения жилых помещений требуется прорезать проем в плите межэтажного перекрытия. Подобное переустройство затрагивает несущие конструкции и требует усиления колоннами и рамой.
Работы по устройству проема требуют обязательного согласования.. Это связано с риском обрушения перекрытий, например, при повреждении стыков плит. Для получения разрешения необходимо получить техническое заключение о допустимости и безопасности проводимых мероприятий.
Зачастую для соединения двух квартир возводится лестница. Конструкция выбирается на усмотрение собственника жилых помещений в соответствии со строительными нормами, приведенными в СНиП 31-01-2003.
В законодательстве не закреплено количество объединяемых квартир, то есть их может быть больше двух. Важно следовать установленной процедуре:
Разрешение на объединение предусматривает разработку проекта.
Для его изготовления владельцу необходимо обратиться в организацию с допуском СРО. Инженеры разработают проект перепланировки учитывая пожелания заказчика и требования нормативных актов.
Помимо этого, потребуется предоставить в орган местного самоуправления следующие документы:
Стоит учитывать, что перечень документов отличается в зависимости от региона Российской Федерации, а также формы собственности, серии дома и других факторов.
Так например, для Москвы список необходимых документов приведен в приложении к постановлению Правительства Москвы № 508.
Бесплатная консультация
Оставьте заявку и получите ответы на вопросы через 3 минуты
Ксения Кедрова
Специалист по согласованию
Для разработки проекта перепланировки понадобится технический паспорт на обе квартиры.
Если техпаспорт старше трех лет, необходимо обратиться в БТИ и получить его актуальную версию. В поэтажном плане и экспликации указаны технические характеристики квартиры, такие как площадь, назначение помещений и другая информация, важная для разработки проекта перепланировки.
При объединении квартир по горизонтали и вертикали затрагиваются несущие конструкции (межкомнатные стены и перекрытия), поэтому к пакету документов на согласование необходимо приложить техническое заключение о возможности перепланировки. Его можно заказать у автора проекта дома или .
Обследование содержит замеры помещений и конструкций, перечень использованных материалов, прочностные характеристики, степень износа. Кроме того, в акте приводится список с описанием обнаруженных дефектов, даются проверочные расчёты и заключение о возможности проведения работ.
В случае получения положительного заключения на работы можно приступать к разработке проекта перепланировки.
Проект перепланировки , располагающей допуском СРО и имеющей разрешение на проектные работы.
Стоимость проектной документации зависит от площади объединяемых помещений, типа многоквартирного дома и сложности перепланировки.
После подготовки проекта необходимо получить разрешение на работы. Мы рекомендуем доверить согласование перепланировки той же организации, которая занималась разработкой проекта перепланировки. Это избавит вас от посещения многочисленных инстанций, стояния в очередях и бюрократической волокиты.
В Москве разрешение на перепланировку выдает Мосжилинспекция, заявку можно подать через МФЦ или электронно через «Госуслуги». К заявлению необходимо приложить проектную документацию, выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности, технический паспорт с экспликациями квартир, документы, удостоверяющие личность заявителя.
Это минимальный перечень запрашиваемых документов, в зависимости от конкретного случая он может быть дополнен.
Отказ можно получить по нескольким причинам. Главные — изношенность конструкций, сложная сеть вентиляционных шахт в межквартирной стене, уже проведённые перепланировки у соседей, получивших разрешение на объединение квартир в одну.
После получения положительного заключения нужно подобрать бригаду, способную выполнить сложную перепланировку. Здесь необходимо ориентироваться на строителей с опытом, которые будут точно следовать проекту перепланировки.
После завершения преобразований собственник приглашает комиссию из БТИ для обследования помещений. По результатам составляется и подписывается акт выполненных работ.
Заявление о проведенных изменениях направляется в МФЦ, откуда его передают в ЕГРН. Новый документ с присвоением кадастрового номера готовят на основании исходных технических планов, проекта перепланировки, распоряжения Жилищной инспекции.
Незначительные ремонтные работы, такие как снос ненесущей перегородки, возможно согласовать в упрощенном порядке «по эскизу». Согласование таких незначительных изменений не требует разработки проекта, достаточно разработать эскиз перепланировки. В эскизе перечисляются ремонтные работы, экспликация помещений после перепланировки и схематичный план преобразований.
На практике согласование самовольной перепланировки с незначительными изменениями может обернуться проблемой. Как правило, специалисты не хотят брать на себя ответственность за риски, связанные с обрушением конструкций, поэтому наиболее вероятный ответ — отказ. Поэтому перепланировку с объединением квартир согласовать в упрощенном порядке не получится.
Существует несколько способов объединения квартир.
При выборе метода учитывают конструктивные особенности многоквартирного дома, а также затраты, необходимые для реализации того или иного проекта. Так удается подобрать оптимальный вариант, отвечающий требованиям владельца и соответствующий законодательству.
Иногда между смежными помещениями расположена стена, которая не несет никакой нагрузки. Это довольно редкий случай. Как правило, в такой ситуации между комнатами расположена несущая стена, которую недопустимо демонтировать.
Наличие ненесущей перегородки между двумя смежными комнатами позволяет максимально просто реализовать перепланировку.
Это обусловлено тем, что перегородку можно демонтировать полностью. Это не окажет на остальные стены отрицательного воздействия.
При наличии несущей стены между соседними комнатами демонтировать ее полностью не получится. Это может привести к возникновению трещин на расположенных рядом конструкциях и даже к обрушению перекрытий.
В такой ситуации объединение квартир возможно путем устройства проема. Нужно учитывать, что даже такое вмешательство в конструкцию может привести к обрушению. Это возможно, если дом достаточно старый или соседи уже выполнили такие проемы, что снижает прочность несущих конструкций.
Поэтому потребуется одобрение авторов проекта многоквартирного дома. После получения разрешений собственнику необходимо подобрать компанию с допуском СРО. Изготовление проема - это достаточно сложная процедура. Поэтому лучше обратиться к проверенному исполнителю.
При устройстве проема в несущей стене обустраивают усиление с помощью металлоконструкций. Для этого швеллеры, уголки или другой фасонный прокат соединяют электрической сваркой.
Получается стальной каркас, выдерживающий значительные нагрузки и предотвращающий разрушение вертикальной поверхности.
Наиболее простым способом объединения смежных квартир является установка общей двери.
Следует учесть, что в таком случае происходит захват общедомового имущества.
Поэтому потребуется организовать собрание жильцов и получить от них письменное разрешение на проведение работ такого типа.
При объединении двух квартир в одну таким способом проводятся следующие действия:
Такой порядок объединения двух квартир в одну по сравнению с другими не требует больших финансовых затрат.
Сложность состоит в получении разрешения от жильцов. Собственники квартир имеют равное право на общедомовое имущество. Поэтому провести такую перепланировку без их разрешения не получится.
При перепланировке квартиры может понадобиться ее переустройство. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации данная процедура предусматривает изменение инженерных сетей. Такие действия также требуют согласования и регистрации. Данные о переустройстве вносят в технический план.
Внесение изменений понадобится из-за расположения комнат и их назначения. Например, после объединения смежных квартир будет две кухни и два санузла. В связи с этим может понадобиться убрать одну газовую плиту, ванную или унитаз.
При переустройстве не следует демонтировать инженерные коммуникации, которые используют другие жильцы дома.
Не получится оформить:
Демонтаж вентканалов. Из-за таких действий пропадет тяга в системе квартир, расположенных снизу. Это может нанести вред здоровью жильцов многоквартирного дома.
Монтаж заглушек на стояк системы водоотведения. Такое переустройство приведет к проблемам для других жильцов многоквартирного дома. Поэтому демонтаж стояка оформить не удастся.
Разборка стояка систем горячего или холодного водоснабжения. Такое переоборудование также приведет к неприятностям для соседей.
Также невозможно перекрыть стояк газоснабжения. Если в квартире получилось одновременно две плиты, то необходимо обратиться в газовую службу. После обращения по адресу прибудет мастер, который отключит газовое оборудование в соответствии с требованиями безопасности.
Жилищная инспекция вправе отказать собственнику квартиры в проведении перепланировки. Это может быть обусловлено различными причинами. Владельцу квартиры потребуется устранить недочеты или обратиться в суд для обжалования решения.
В согласовании отказывают когда:
Кроме этого, надзорные органы могут не согласовать перепланировку если работы предусматривают нарушение СНиП, СаНПиН, ГОСТ и других нормативных актов.
Поэтому на этапе проектирования нужно учесть все особенности строительных технологий.
Некоторые владельцы помещений решают скрыть от надзорных органов перепланировку с объединением квартир, полагаясь на то, что такие изменения никто не заметит.
Однако часто такие действия раскрываются случайно. Например, возникла аварийная ситуация, при которой требуется доступ сотрудников управляющей компании в квартиру. При обнаружении перепланировки специалисты уведомят надзорный орган. Инспектор вправе добиваться доступа в квартиру в судебном порядке.
Квартиру будет сложно продать. В некоторых случаях реализация будет невозможной. Такая ситуация возникает, когда покупатель использует ипотеку. Потребуется предоставить сотрудникам банка соответствующие документы. Поэтому реализовать жилье таким способом будет невозможно.
Собственник понесет административное наказание. Размер штрафа отличается в зависимости от региона Российской Федерации. Для физических лиц в Москве он может достигать 2500 рублей. После уплаты штрафа собственнику потребуется узаконить перепланировку.
Суд обяжет собственника вернуть конфигурацию квартир в исходное состояние. Такое решение возможно если перепланировка была выполнена с нарушением строительных правил и внесенные изменения могут привести к разрушениям. Восстановление конфигурации квартир проводится за счет собственника. При этом устанавливаются временные рамки для проведения работ.
Квартира будет продана на торгах. Данное решение суда принимается в случаях, когда собственники игнорируют обязанность восстановления конфигурации в первоначальный вид. После реализации квартиры часть средств будет направлена на проведение работ по ликвидации перепланировки.
Учитывая ответственность за несанкционированную перепланировку и возможные последствия, лучше сразу сделать проект и согласовать его в надзорных органах.
Так удастся избежать неприятностей в дальнейшем.
Несанкционированную перепланировку можно зарегистрировать при условии, что она выполнена в строгом соответствии с требованиями нормативных документов.
В иных случаях потребуется провести работы по устранению недочетов. Это приведет к дополнительным финансовым расходам.
Узаконивание объединения квартир возможно после уплаты штрафа за несанкционированное проведение работ.
Для регистрации объединения квартир понадобиться:
После согласования проектной документации по адресу будет направлен инспектор для проведения проверки. Он определит соответствие перепланировки данным, отображенным в проектной документации.
Следующим этапом после проведения строительных работ является получение технического заключения, получения акта о завершенной перепланировке, а также изготовление нового технического паспорта БТИ и регистрация в Росреестре.
Данные этапы необходимо пройти для официального оформления изменений. После строительных работ собственник квартиры:
На объект приезжает инженер. Он проводит замеры, а также проверяет соответствие ремонта требованиям действующих стандартов. На основании проведенного обследования инженер выдает техническое заключение. Оно представляет собой документ, подтверждающий безопасность проведенных работ для многоквартирного дома.
На основании этих документов надзорный орган направляет на объект инспектора. Он проверяет перепланировку на соответствие существующим нормативам. В случае соблюдения требований нормативных документов собственнику квартиры будет выдан акт, подтверждающий завершение перепланировки с объединением двух квартир в одну.
Изменение конфигурации квартиры предусматривает изготовление нового технического паспорта. Бюро подготавливает данный документ на основании акта, составленного жилищной инспекцией. Срок изготовления нового технического паспорта составляет до 10 дней.
Владелец квартиры обращается в МФЦ и предоставляет новый технический паспорт. В течение двух недель собственнику будет выдана выписка ЕГРП с новым адресом и указанной общей площадью всех помещений.
Потребуется демонтировать приборы учета в бывшей отдельной квартире. Эти действия могут проводить только специалисты имеющие доступ к работам такого типа. Самостоятельный демонтаж пломб и приборов учета запрещен.
После прохождения всех процедур человек получает официально зарегистрированную перепланировку с объединением двух квартир в одну. На этом регистрацию изменений можно считать оконченной.
После объединения жилью будет присвоен новый номер. Это обусловлено тем, что из двух квартир получилась одна. Новому жилью может быть присвоен любой номер из бывших. Владелец самостоятельно выбирает какое числовое значение ему оставить.
Например,если были объединены квартиры 1 и 2, то можно выбрать один из этих номеров.
Как правило, люди проживая в одной квартире, покупают вторую с целью расширения. В таких ситуациях наиболее часто собственник просто оставляет номер своего жилья.
Объединение двух квартир в одну - это достаточно сложная процедура. Она требует согласования в надзорных органах и строгого соблюдения нормативных актов. Регистрация перепланировки проводится в несколько этапов. Строгое соблюдение последовательности действий на каждом шаге позволяет получить комфортное и функциональное жилье за минимальный срок.
С целью правильного составления документации и ускорения процесса перепланировки можно , специализирующуюся на предоставлении таких услуг. Инженеры, архитекторы, дизайнеры и другие специалисты разбираются в требованиях действующего законодательства и помогут с оформлением объединения квартир.
