С 10 до 19 пн-пт
Неузаконенная перепланировка создает сложности при заключении договора купли –продажи для обеих сторон.
У продавца могут возникнуть сложности при продаже помещения, так как мало кто захочет приобрести «проблемное» жилье, к покупателю как к новому владельцу жилища могут возникать вопросы со стороны соседей и государственных органов.
Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, если:
Приобрести новостройку можно в чистовой или в черновой отделке. Квартиры в ней выполнены согласно стандартным требованиям и незаконной перепланировки в них нет.
Отдельный статус имеют квартиры со свободной перепланировкой и квартиры студии, но и в них уже установлено местонахождение того или иного помещения и его границы.
На вторичном рынке жилья помещения с перепланировкой встречаются чаще.
К примеру, санузел может быть разделен перегородкой или она наоборот может быть убрана, хозяевами самостоятельно оборудуются гардеробные, кладовки, увеличивается площадь комнат и т.д.
Согласно законодательству покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой можно, но новый владелец должен обязательно ее легализовать. Чаще всего, квартиры с подобными изменениями дешевле в цене на 5-20 %.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку невозможна, так как банки не выдают кредиты в подобных случаях. На аукционе такое жилье можно приобрести по заниженной стоимости.
При оформлении кредита банк запрашивает техпаспорт на помещение, также квартиру осматривает оценщик, поэтому, скрыть незаконную перепланировку не получится. В большинстве случаев оценщик сообщает о нарушениях в Мосжилинспекцию и собственнику грозит ответственность.
К простым изменениям в квартире относятся:
К сложной перепланировке относятся следующие изменение:
Подобная перепланировка может быть опасна как для самого собственника, так и для соседей и их имущества.
Основной риск для покупателя не в том, что сделку купли-продажи могут признать недействительной. За неучтённые изменения планировки могут быть куда более неприятные последствия.
О незаконной перепланировке надзорные органы чаще всего узнают от соседей или работников управляющих компаний.
Самой распространенной санкцией за неузаконенные изменения считается штраф, он может назначаться как физическим лицам, так и организациям.
Если же такой перепланировкой был нанесен ущерб чужому имуществу, сумма штрафа возрастает.
Страховка ни в каких случаях не покрывает такой вред.
Помимо требования выплатить штраф, собственника могут обязать узаконить перепланировку.
Новый владелец должен обратиться в жилинспекцию или отдел архитектуры, заказать техническое заключение и обмеры, и узаконить его с помощью комиссии.
Не допускается ни в каких случаях узаконивание перепланировки в следующих случаях:
нахождение мокрой зоны над жилыми комнатами соседей;
демонтаж вентиляции, установка дверей в несущих стенах;
закрытие доступа к вентиляции и инженерным сетям;
перенос батарей на лоджии и балконы;
подключение теплых полов к общедомовым источникам питания;
объединение комнат и кухонь с газовой плитой.
В подобных случаях может потребоваться приведение помещения в первоначальный вид.
Подобное предписание выносят жилищные инспекторы, исполнение такого требования обязательно для собственника. В случае неисполнения на собственника подается судебная жалоба, а квартира продается с торгов.
Если собственник отказывается устранять незаконные изменения судом выносится о продаже жилья с аукциона. Это возможно при неисполнении требований жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки и при неисполнении решений суда.
Подобные действия возможны, если перепланировка грозит обрушением здания, порчей имущества МКД, а также если имеется угроза жизни и здоровью живущих в доме людей. сумма после продажи помещения идет в счёт оплаты судебных расходов и экспертиз, оставшиеся средства передаются собственнику.
У продавца возникают сложности при сбыте жилого помещения: в поиске покупателя, риске подачи иска покупателя о признании сделки недействительной (п. 2 ст. 166 ГК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если факт изменений продавец не скрывает, квартира может потерять существенно в цене.
Позиция Верховного суда предполагает, что ответственность за незаконную перепланировку должен нести продавец, а не покупатель.
При покупке квартиры с перепланировкой изменения должны быть проверены покупателем самостоятельно с помощью документов и при осмотре квартиры.
У продавца необходимо взять техпаспорт, с поэтажным планом и экспликацией от БТИ.
С помощью плана можно установить расположение квартиры на этаже, а из экспликации получить информацию о комнатах, площади, перегородках и планировке жилого помещения.
С помощью документов необходимо сравнить установленную планировку с реальным положением вещей.
Если техпаспорт содержит фразу «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ», а квартира имеет иную конфигурацию, то перепланировка считается незаконной.
Красными линиями отмечены расхождения реальной перепланировки с требованиями плана. Для проверки при покупке необходимо использовать последний план квартиры.
При покупке квартиры с перепланировкой в случае неузаконенных изменений продавец должен предоставить покупателю:
Многие собственники квартир считают, что перепланировку при покупке не требуется узаконивать. Тем не менее, проблемы могут возникнуть, так как после покупки квартиры могут прийти надзорные органы с проверкой.
Причинами проверки служат:
В результате этого может проводиться проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
При получении комиссионного согласия можно получить новый поэтажный план с экспликацией и добавить изменения в кадастровый учёт через МФЦ.
При получении отказа в заверении законности перепланировки собственник может подавать исковое заявление в суд о сохранении жилья в переустроенном виде. Если перепланировка не влечет угрозы другим жильцам и не нарушает их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ), суд одобрит законность изменений.
Покупать ли квартиру с незаконной перепланировкой каждый решает самостоятельно. Законом не запрещена покупка квартиры с незаконной перепланировкой, при этом, необходима обязательная ее легализация новым или старым владельцем. Покупка не может быть совершена на ипотечных условиях – банки не выдают кредиты для покупки квартир с незаконными изменениями.
