С 10 до 19 пн-пт
Для улучшения жилищных условий многие собственники проводят перепланировку или переустройство квартиры. Чтобы проведенные изменения могли считаться законными, а у владельца помещения не было проблем с государственными органами и другими собственниками важно разграничивать данные понятия.
Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, при которых корректировки вносятся в технический паспорт.
Переустройством считается изменение местонахождения или замены инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электрического оборудования. Подобные изменения влекут внесение корректировок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Отличие реконструкции от переоборудования и перепланировки, подразумевает глобальное изменение параметров дома: ширины, высоты, этажности (ст. 1 ГРК РФ).
Реконструкцией считаются изменения несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение дома, утепление стен, пристройка дополнительного помещения, соединение помещений на этажах, объединение комнат с балконом.
В отличие от перепланировки реконструкция подразумевает расширение площади помещения, при перепланировке общая площадь остается неизменной.
Реконструкция может затрагивать фасад дома, перепланировка же касается работ только внутри помещения. При перепланировке могут не затрагиваться инженерные коммуникации, реконструкция же может повлечь их частичную или полную замену.
Перепланировкой квартиры считаются любые действия с внешними или внутренними границами помещения, влекущие изменение вида и документации помещения. При проведении перепланировки изменяется план и техническое описание помещения в техническом паспорте.
Перепланировка включает в себя следующие действия:
Изменение местонахождения или полный демонтаж перегородок и дверей;
Сокращение или увеличение жилплощади;
Создание дополнительного санузла;
Объединение или разделение квартир;
Изменение конфигурации жилплощади квартиры;
Устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Действия, которые не порождают изменение технических и функциональных изменений квартиры, не относятся к перепланировке и никак не согласуются:
Проведение косметического ремонта;
Замена дверей и окон без изменения проемов;
Монтаж систем кондиционирования. Установка кондиционера не требует изменений в паспорте помещения, и не согласуется с Мосжилинспекцией. При этом, монтаж кондиционеров на объектах культурного наследия или выявленных объектах культурного наследия возможен только на дворовых фасадах, и при указании в проекте работ по сохранению таких объектов.
Для того, чтобы провести перепланировку или переустройство законно, владелец помещения должен пройти ряд процедур:
К требуемым документам относятся: заявление, паспорт собственника, документы на помещение (свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН), технический паспорт из БТИ. В некоторых случаях могут запрашиваться дополнительные документы.
Подавать можно как оригиналы документов, так и их нотариально заверенные копии, срок рассмотрения заявки может длиться до 45 дней. Если в согласовании документов будет отказано, допускается судебное обжалование в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.
Срок действия выданного разрешения на перепланировку и переустройство составляет год. За это время необходимо осуществить ремонтные работы и документально оформить их завершение. Далее проведенный ремонт проверяется и заверяется Мосжилинспекцией, а затем изменения вносятся в техническую документацию помещения.
В некоторых случаях перепланировка считается незаконной и ее нельзя узаконить ни при каких обстоятельствах.
К примеру, к данной категории относятся снос несущих стен, демонтаж вентиляции, создание дополнительного окна на фасаде.
В некоторых случаях собственники проводят планировку без оповещения соответствующих органов и получения требуемой документации.
В случае, если проведение незаконной перепланировки становится явным, то собственнику может быть выписано предписание вернуть помещение в первоначальный вид и выплатить штраф.
Переустройство квартиры не предполагает изменение конфигурации самого помещения, этим она отличается от перепланировки.
К переустройству относится изменение, демонтаж, замена инженерных сетей, санитарно-технического, различного рода оборудования, которое отражается в технической документации.
К случаям переустройства квартиры относятся:
В качестве мероприятий по переустройству и перепланировке запрещены:
Демонтаж вентиляции;
Перекрытие доступа к общедомовым и инженерным сетям;
Расширение мокрой зоны за счет жилых помещений;
Расположение мокрых зон и кухни над жилым помещением соседей;
Создание входа в санузел из комнаты и кухни (если в помещении больше нет санузла);
Объединение комнаты и кухни с газовым оборудованием;
Прокладка теплых полов с подключением к общедомовым коммуникациям;
Снос несущих стен.
Также в процессе перепланировки и переустройства квартиры запрещается:
Создавать отверстия в стойках и колоннах, стенах- диафрагмах и стенах- пилонах
Укладывать электропроводку в горизонтальных швах стеновых панелей.
Закрывать вентиляционные каналы;
Переустройство и перепланировка квартиры не должны затрагивать удобство других жильцов, в также снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, так как это может повлечь разрушение дома.
Запрещено увеличивать объем нежилой площади за счет жилой, не изменяя их статус, а также устанавливать различные устройства на общедомовых и инженерных сетях.
Чтоб согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство потребуется:
Если работы еще не выполнялись, но для их проведения требуется проектная документация, то алгоритм согласования следующий:
Если некоторые работы требуют получения проектной документации, но предварительное согласование получено не было, потребуется:
Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
Подача электронного заявления на получение акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется»;
Оплатить штраф за самовольные изменения;
Получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
Если для проведения ремонта не требуется наличие проектной документации, то необходимо:
Выполнение данных ремонтных работ;
Изготовление эскиза изменений;
Подача электронного заявления на «Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме», с эскизом;
Получение после проверки ремонта сотрудником Мосжилинспекции акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
Существует несколько видов ремонтных работ, которые не требуют согласования с Мосжилинспекцией. Они не отмечаются в плане БТИ и не считаются перепланировкой или переустройством:
Ранее также не требовалось согласование остекления лоджий и балконов, но с 1 марта 2022 года данный вид ремонтных работ подлежит согласованию.
Срок предоставления государственной услуги определяется критериями заявления:
Получение решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме происходит в течение 20 дней;
Время оформления акта о завершенной перепланировке включает в себя 10 рабочих дней;
Срок оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, составит 30 дней;
Процесс согласования может приостанавливаться на:
После устранения причин срок согласования возобновляется.
Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может оставаться не выявленной, но у собственника могут возникнуть проблемы при совершении правовых сделок, предметом которых будет данное помещение.
При продаже квартиры с незаконной перепланировкой или переустройством Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на помещение.
Если незаконные изменения были выявлены, собственника могут обязать привести помещение в первоначальный вид и выплатить штраф. При отсутствии подобных действий квартира может быть продана с публичных торгов по судебному решению.
Суд может сохранить изменение помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если они не нарушают права и интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.
Незаконная перепланировка или переустройство могут быть выявлены при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН.
В данном случае управляющая компания обязуется привести общее имущество МКД в состояние согласно требованию законодательства, если собственник этого не делает.
Управляющая компания в данном случае может: вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание жильцов; привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и потребовать регрессного возмещения расходов с собственника через суд.
На первый взгляд, разницы между понятиями переустройства и перепланировки нет, но на деле они означают разные действия. Перепланировка касается изменений конфигурации самого помещения, а переустройство – инженерных систем и коммуникаций.
Переустройство в большинстве случаев согласовывается с профильными службами (к примеру, со службой газа), перепланировка – с жилинспекцией. В обоих случаях изменения вносятся в технический план квартиры.
