Содержание статьи:
В этой статье рассмотрим, что считается перепланировкой квартиры в 2024 году, какие работы можно проводить без согласования, а в каких случаях придётся получать разрешение. Кроме того, расскажем, как проходить процедуру согласования перепланировки.
К перепланировке относят работы, связанные с изменением конфигурации помещений. Это может быть:
Нужно понимать, что законодательство позволяет проводить только ограниченный круг мероприятий, отвечающих действующим требованиям санитарных и строительных норм и правил, а также постановлениям Правительства Москвы и Российской Федерации.
Правила приведены в Постановлении правительства Москвы № 508–ПП. С 1 апреля 2024 года в силу вступили поправки, уточняющие понятие.
Теперь к перепланировке относится любое изменение площади и границ помещений и создание новых помещений, а также изменение их внутренней планировки.
Обратите внимание, что свод правил может дополняться по регионам, поэтому, прежде чем приступать к ремонту, уточните в жилищной инспекции, что считается перепланировкой в вашем регионе.
Предстоящие преобразования не должны создавать угрозу для целостности здания, ухудшать жизнь соседям и жильцам ремонтируемой квартиры. Нужно понимать, относится ли ремонт к перепланировке или к реконструкции — на оба вида деятельности придётся получать разрешение. Если это не Ваш случай, можете смело работать без согласования.
Перечислим мероприятия, не требующие согласования:
Помимо общих работ, разрешённых по закону, существует перечень изменений с неоднозначным одобрением.
Что можно с ограничениями при перепланировке квартиры
Москвичи могут ознакомиться с работами, не требующими согласования, на сайте Мосжилинспекции. Некоторые мероприятия считаются спорными, например, монтаж кондиционеров и антенн. В судебной практике нет единого мнения, допускается ли проводить подобные изменения без разрешения, хотя Мосжилинспекция не запрещает устанавливать эти виды оборудования.
Ряд юристов считает, что согласование не обязательно, достаточно одобрения жильцов–собственников квартир дома, где предполагается изменить фасад. Другие относят установку к переоборудованию, то есть выступают за прохождения полной процедуры согласования. А это значит, что нужно получить разрешение на установку в уполномоченных органах.
Кроме того, получение разрешения зависит от статуса здания, например, если дом является объектом культурного наследия, согласование необходимо.
Рассмотрим несколько ситуаций перепланировки.
Для зонирования пространства используют несколько методов, в том числе устройство ненесущих стен. По правилам 2024 года это считается перепланировкой помещения (произошло изменение конфигурации), то есть требует согласования. Однако здесь есть нюансы.
Новая перегородка не должна создавать нагрузку на перекрытие, превышающую нормативные показатели, то есть более 150 кг/м2. Очевидно, что гипсокартонная конструкция такого веса не даст, то есть разрешения на возведение получать не обязательно.
Сквозной проём меняет конфигурацию, что является перепланировкой, поэтому согласование понадобится и для несущей, и для ненесущей стены, однако процедуры будут разными.
Новый проход в несущей части здания снижает прочность конструкции, поэтому здесь нельзя принимать решение самостоятельно. Перед работой следует обратиться за разрешением в МЖИ.
С ненесущей перегородкой всё проще. То, что нельзя при перепланировке квартиры в несущей части дома, в ненесущей не учитывается, поскольку зонирующие стенки не участвуют в распределении нагрузки.
Будущий проём можно согласовать по эскизу. Для этого нужно обратиться в БТИ за копией техпаспорта, отметить запланированные изменения на чертеже и отправить заявку в жилищную инспекцию.
Разрешения не понадобится в случае, если изменения не влияют на прочность элемента. Например, планируется зашить верхнюю часть и торцы проёма листами из гипсокартона с образованием арки.
Для устройства проема в несущей стене процедура сложнее. Сначала требуется получить экспертное заключение, на основании которого подготовить проект перепланировки.
Ненесущие стены, как правило, можно демонтировать как частично, так и в полном объёме. Это те работы, что разрешены при перепланировке квартиры, однако демонтаж нужно согласовать, поскольку меняется конфигурация помещений. Как и в предыдущем случае разрешение на работы получают по эскизу.
Мероприятия, противоречащие установленным правилам, перечислены в Постановлении №508–ПП Правительства Москвы.
Приведём список требований и перечень работ, попадающих под запрет:
Жилая площадь многоквартирного дома после ремонта не должна оказаться непригодной к проживанию.
Работы следует проводить таким образом, чтобы они не ухудшили эксплуатационные характеристики здания, например, не перекрыли проходы к регулирующим и отключающим устройствам, не затруднили доступ к трубам коммуникаций водоснабжения и отопления. Запрещается прорезать в стенах пазы под газовые каналы с последующей замуровкой магистрали. В случае утечки в полости будет скапливаться газ, создавая угрозу для жильцов и соседей.
Правила перепланировки запрещают монтировать перекрывающие краны на общедомовые сети, если установка прибора изменит потребление ресурса в квартирах других жильцов.
Запрещаются работы, снижающие несущую способность конструкций, то есть устойчивость дома. Сюда относятся любые изменения в несущих элементах, проведённые без согласования.
В перечень мер, определяющих, какую перепланировку в квартире нужно узаконить, также входят прорезание новых проёмов, снос колонн, демонтаж балок и диафрагм жёсткости и других элементов, распределяющих нагрузки.
Перекрывание, сужение прохода или полная ликвидация вентиляционных каналов. Также находится под запретом переустройство с объединением шахт на кухне и в санузле.
Снос лёгких межкомнатных стен с последующей заменой на тяжёлые конструкции. Монтаж оборудования, вспомогательных конструкций или других систем с большим весом, создающих нагрузку на перекрытия сверх установленной нормы.
Перемещение радиаторов отопления на остеклённый балкон или лоджию. Установка дополнительных батарей с подключением к общедомовому контуру.
Монтаж водяного тёплого пола с подключением к домовой отопительной сети. Кроме того, запрещается использовать электрические нагревательные системы, если они по мощности превышают норму, предусмотренную для квартиры.
Самовольная установка балкона или лоджии на этажах от второго и выше, если этого конструктивного элемента нет по проекту.
Присоединение к жилой площади общедомовых зон, принадлежащих всем жильцам, например, части технического этажа, подвала, чердака.
Совмещение комнаты и кухни, оборудованной газовой плитой. Это касается всех типов домов и относится к тем преобразованиям, что являются перепланировкой квартиры с обязательным согласованием.
Перенос газифицированной кухни в зону, где она будет находится над жилыми помещениями соседей.
Демонтаж двери, расширение или переустройство проёма на кухне с газовой плитой. По условиям эксплуатации это помещение должно закрываться плотно притворённой дверью — это уменьшает опасность в случае взрыва.
Оборудование кухонного блока в нише, если её площадь менее 5 м2.
Прокладка вентиляционных коробов по фасадам многоквартирных зданий.
Присоединение площади балкона (лоджии) к кухне или жилому помещению.
Работы, подпадающие под определение перепланировки, проводимые в аварийных зданиях.
Монтаж новой антресоли, превышающей по габаритам разрешённые параметры. В настоящее время по нормам допускается оборудовать антресоль не более 40% от всей площади помещения, в котором проводится перепланировка.
Перенос мокрой зоны (туалет, ванная или совмещённый санузел) или её расширение за счёт жилого пространства или кухни. Запрет установлен, чтобы у соседей снизу не произошло ухудшения жилищных условий. Работы подобного типа допускаются для квартир на первом уровне (внизу находится техническое помещение или подвал) или на втором этаже, под которым размещаются коммерческие пространства (магазины, сервисные службы, салоны красоты и т.п.).
Перенос или увеличение площади кухни за счёт мокрых зон. В этом случае ухудшаются условия владельца ремонтируемой квартиры, поскольку часть его кухни оказывается под санузлом соседа сверху, что также запрещено по закону. Однако если собственник проживает на последнем этаже, подобное переустройство не противоречит правилам. Кроме того, перепланировка разрешается и для соседей снизу, если собственник сверху узаконил и выполнил подобный ремонт.
Устройство нового пола в санузле без монтажа технологического порожка. По правилам уровень в туалете и ванной должен быть либо ниже на 1,5–2,0 см, либо на уровне смежного помещения, но в последнем случае понадобится установить небольшой порожек, защищающий от аварийного разлива воды.
Перед тем как начать ремонтные работы необходимо свериться со списком, что можно и что нельзя при перепланировке. Самовольная перепланировка наказывается по закону.
Иногда владельцы жилья не спешат уведомлять жилищную инспекцию о планируемом ремонте с переустройством, предполагая решить вопрос задним числом. Такой подход обычно приводит к неприятностям:
Соседи, слышащие постоянный шум от демонтажа, вправе подать жалобу в надзорные органы. В ответ на обращение к вам придут с проверкой и зафиксируют незаконные действия.
Несанкционированная работа может ослабить несущие конструкции, то есть стать причиной появления трещин или обрушений.
Квартиру с несогласованной перепланировкой невозможно выставить в качестве банковского залога. Точно также не удастся продать собственность, если покупатель решит провести проверку на соответствие реальной картины техническому плану.
Возникнут сложности при вступлении в наследство. Новому владельцу жилья с несогласованной перепланировкой придётся взять на себя обязательство вернуть состояние к нормативному.
Риски возникают не только от сноса несущих стен или в результате расширения проёмов, но и по причине увеличения нагрузки на перекрытия, например, из–за установки массивного оборудования (или конструкций) внутри квартиры.
За незаконное переустройство помещения предусмотрен штраф.
Частное лицо, замеченное в подобных действиях, обяжут выплатить 2 000–2 500 рублей.
Юрлица наказывают суммой 40 000–50 000 рублей. Денежное взыскание идёт вместе с требованием вернуть планировку к исходному состоянию.
Если проведённые изменения стали причиной трещин или разрушений в квартире собственника или у соседей, предусмотрена более строгая ответственность вплоть до уголовной.
В этом случае надзорные органы передают дело в суд. Невыполнение судебных требований приводит к новым штрафам и наказаниям. Нарушителя могут выселить и принудить компенсировать расходы на восстановление состояния испорченной жилой площади.
Если не уверены, можно ли делать перепланировку квартиры, перед началом ремонта обязательно уточните правомерность запланированных действий и только после этого приступайте к работе.
Бесплатная консультация
Оставьте заявку и получите ответы на вопросы через 3 минуты
Ксения Кедрова
Специалист по согласованию
Начнём с определения:
Неузаконенной называют перепланировку, в ходе которой выполнены несогласованные ремонтные работы. В ходе подобной переделки могла измениться конфигурация квартиры или её технические параметры.
Собственник, купивший жильё с неузаконенной перепланировкой, принимает полную ответственность за состояние квартиры, то есть обязан узаконить изменения в Жилищной инспекции.
В идеале до заключения сделки купли–продажи покупателю нужно ознакомиться с техническим планом, чтобы сравнить текущее состояние планировки с первоначальным.
Документ можно запросить у собственника или заказать в БТИ.
Если жильё уже приобретено, следует обратиться в профильную проектную организацию и выяснить, какие перепланировки из проведённых разрешены, а что требуется согласовать. Если выполненные мероприятия невозможно узаконить, состояние придётся вернуть к первоначальному.
После заключения сделки и подписания договора ответственность переходит к новому собственнику. Восстановительные работы нужно будет провести за свой счёт в срок, установленный надзорными органами.
Специального списка разрешенных переустройств законодательством не предусмотрено. Здесь можно ориентироваться на принцип «всё, что не запрещено, разрешено».
Выше мы привели примеры перепланировок, которые не требуют разрешения (см. раздел «Какие перепланировки можно делать без разрешения»). Ниже представлен список изменений, которые можно делать с разрешением на перепланировку.
Мы привели неполный перечень работ, не попадающих под запрет. Если сомневаетесь в законности запланированного переустройства, уточните в жилищной инспекции, какие перепланировки не требуется согласовывать.
Пакет документов определяют региональные надзорные органы. Мы приведём список, обязательный для жителей Москвы и Подмосковья.
Заявление собственника на перепланировку.
Паспорта взрослых граждан, проживающих в квартире, а также свидетельства о рождении на детей.
Письменное согласие на изменения от каждого жильца, достигшего совершеннолетия.
Документ, подтверждающий право собственности.
Проект перепланировки с приложением экспертного технического заключения о безопасности запланированных работ.
Протокол собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, которых могут затронуть запланированные преобразования. Обязательно предоставляется, если перепланировка касается общедомовых зон.
Если объект причислен к памятникам исторического наследия, в пакет нужно включить заключение уполномоченного органа, подтверждающего допустимость работ.
Технический паспорт на квартиру желательно приложить, но это не обязательно. Соответствующий документ надзорный орган может запросить самостоятельно на этапе рассмотрения заявки.
Перечень запрещённых мероприятий зависит от применённой технологии строительства многоэтажного здания.
Панельные дома собирают из отдельных сборных элементов с заданными параметрами по длине, ширине, толщине. Метод напоминает конструктор: «панелька» строится быстрее и дешевле кирпичного дома.
Главная особенность строительства — расположение несущих стен. Часто они оказываются не только снаружи (коробка), но и внутри квартиры (перегородки). Понятно, что самовольный снос таких конструкций находится под запретом, поскольку ухудшаются прочностные характеристики здания.
Несмотря на особенности конструктива, работы по перепланированию помещений в «панельках» разрешается проводить, но только с обязательным согласованием проектов в жилищной инспекции.
Что можно делать в процессе перепланировки в панельном доме:
Снос ненесущих стен, например, с целью переоборудования типовой квартиры с изолированными комнатами в студию.
Разделение большого помещения на два поменьше.
Перенос дверного проёма, ведущего в кухню.
Какая перепланировка запрещена в панельном доме:
Демонтаж несущих стен.
Присоединение лоджии к площади жилой комнаты.
Вынос радиаторов за пределы квартиры (на лоджию или остеклённый балкон).
Объединение гостиной и кухни в одно помещение, если в квартире установлена газовая плита.
Панельное строительство ведётся по разным типовым проектам, однако в 95% случаев стена, разделяющая кухню и гостиную, будет несущей. На вопрос, можно ли делать перепланировку в конкретном панельном доме, может ответить только автор проекта. В Москве и Подмосковье это МНИИТЭП.
Прежде чем вызвать эксперта, поговорите с соседями сверху и снизу — для получения заключения понадобится обследовать их площади. Кроме того, инженер должен будет точечно вскрыть полы (просверлить небольшое отверстие), чтобы понять состояние перекрытий.
Если автор проекта неизвестен или больше не работает, разрешение на перепланировку придётся получать в ГБУ «Экспертный центр».
В многоэтажных домах КОПЭ, спроектированных в Моспроекте и строившихся в период 1982–2017 гг, допускается прорезать проёмы в несущих стенах, начиная с пятого этажа. За разрешением также нужно обращаться в «Экспертный центр».
Снос подоконного блока
Демонтаж подоконного блока допускается с разрешения автора проекта, если дом не относится к исключениям:
Если «панелька» построена ранее указанного срока или спроектирована другой организацией, то в квартире можно сделать французское окно с демонтажом подоконного блока. На ремонт нужно получить разрешение.
Приведём базовые рекомендации для работ в панельных домах, связанных с перепланировкой:
Оштукатуривание потолка выполняют с армирующей сеткой. Для «панелек» это требование относится к обязательным, поскольку без сетки в местах стыков плит могут возникнуть трещины.
Запрет на горизонтальное и диагональное штробление несущих стен. Для устройства каналов под коммуникации работу ведут строго в вертикальном направлении.
Запрет на снос короба ливневой канализации. Элемент в форме выступа обычно расположен у входа с левой стороны. Эта часть конструктива обеспечивает условия нормативной эксплуатации здания, поэтому её запрещено демонтировать.
В отличие от панельного домостроения в кирпичных многоэтажках ограничений меньше, но и здесь важно проводить только согласованные работы.
В домах, построенных из кирпича (старом фонде, сталинках, брежневках), к несущим относятся только фасадные и межквартирные стены. В ряде проектов нагрузку может распределять также и центральная межкомнатная перегородка.
Толщина несущих конструкций составляет 50, 38, а иногда и 64 см. Ненесущие стенки тоньше (от 8 до 25 см).
Кроме того, в некоторых проектах нужно обращать внимание на перекрытия. В домах постройки до 1950–го года с деревянными и смешанными плитами из–за гнилей проектная несущая способность перекрытия может снизиться. Таким образом, заливка новой стяжки окажется под вопросом.
То же самое касается ненесущих деревянных перегородок. В проблемных многоэтажках с деревянными перекрытиями они могут превратиться в разгружающие, то есть принимающие на себя часть нагрузки. При устройстве проёма в такой стенке, скорее всего, потребуется усиление отверстия. Если перекрытие железобетонное, ненесущие перегородки можно сносить беспрепятственно.
Приступая к перепланировке, помните, что собственник жилья несёт полную ответственность за состояние квартиры. Незаконные действия приводят к штрафам и предписаниям, согласно которым владелец обязан устранить нарушения и восстановить жильё в соответствии с утверждённым планом БТИ.