С 10 до 19 пн-пт
Стандартные планировки квартир в многоквартирных домах старого фонда имеют малогабаритные кухни. Многие собственники квартир с подобными планировками стремятся увеличить полезную площадь кухни путем ее переноса в жилую комнату, объединения с гостиной или балконом.
При перепланировках «мокрых зон», к которым относятся кухни и санузлы, учитывают особые санитарные и строительные требования. Согласно действующему законодательству, перепланировка не должна ухудшать жилищные условия соседей сверху или снизу. Обустройство кухни над/под спальней или гостиной относится как раз к перепланировке. По этой причине в большинстве случаев согласовать перенос кухни в другую комнату не получится.
Но сразу отказываться от изменения планировочного решения не нужно. Есть несколько вариантов действий, которые допустимы.
Содержание статьи:
Проектирование, строительство и эксплуатация многоэтажных домов в нашей стране производится с учетом СП 54.13330.2022. Пункт 7.21 этого нормативного документа гласит, что размещение кухни, в том числе кухни-столовой или ниши над жилыми помещениями не допускается.
Эта норма ограничивает варианты переноса кухни в жилые помещения. Квартиры друг над другом в МКД имеют однотипные планировки, поэтому при такой перепланировке кухонное помещение будет находиться над гостиной, спальней, кабинетом и т.п., что недопустимо.
Возможность законного переноса кухни зависит от этажа, на котором находится квартира и от типа помещения, которое располагается под ней. Исходя из этого, перенос кухни можно согласовать в следующих случаях:
В любом случае обязательно получать разрешение на перепланировку. На возможность получения разрешения влияет тип варочной плиты, которая установлена в квартире.
Согласовать перенос кухни возможно для квартир с электрическими плитами. В противном случае это решение вступает в противоречие с законом 384–ФЗ. Нормы этого документа требуют изолировать газифицированную кухню от других помещений. То есть при подаче заявления владелец недвижимости получит категорический отказ.
Нормативные акты местных органов власти и действующие строительные нормы запрещают перенос кухни в такие помещения:
Мокрая зона. Нельзя устраивать кухню на месте ванной и туалета на любом этаже, кроме последнего. Такой вариант перепланировки применяют крайне редко, так как при этом нужно учесть множество дополнительных ограничений. Из-за особенностей планировки жилья в МКД в большинстве квартир реализовать этот вариант не получится. Препятствием становится пункт 7.20 СП 54.13330.2022, который запрещает размещение туалета, ванной комнаты или душевыми над жилыми комнатами и кухнями. Запрет связан с ухудшением жилищных условий соседей.
Балкон или лоджия. Эти действия запрещены Жилищным кодексом, так как приводят к нарушению правил пожарной безопасности, санитарных правил и строительных стандартов. Кроме того, балкон не может быть включен в тепловой контур здания. То есть на нем нельзя устанавливать отопительные приборы, подключенные к общей сети, а площадь этого помещения должна эксплуатироваться только по прямому назначению.
Жилая комната. Перенос кухни в жилое помещение невозможен, если внизу располагается жилая комната соседей. СП не разрешают устраивать «мокрые» зоны (кухня относится к ним) над жилыми зонами.
Если контролирующие органы выявят нарушение установленных правил, виновный будет привлечен к административной ответственности и заплатит штраф. Кроме того, его могут обязать вернуть квартиру к исходному состоянию, что потребует дополнительных затрат.
Как правило, незаконные перепланировки выявляют по жалобе соседей или управляющих компаний.
Перенос кухни в жилую комнату — является перепланировкой, то есть действием, которое нужно согласовать. Проблемы возникают еще на стадии разработки и согласования проекта перепланировки. Необходимо переносить водопровод и канализацию, позаботится о вентиляции, изменить конфигурацию перегородок и перенести дверные проемы.
Перенос коммуникаций должен осуществляться строго в соответствии с утвержденной проектной документации, а именно проектом перепланировки и техническим заключением. Согласование перепланировки в упрощенном порядке – «по эскизу» в этом случае не получится.
Если ремонтно-строительные работы проводились без согласования, велик риск получить штраф или судебное предписание, которое обяжет собственника вернуть перепланировку согласно первоначальному техническому паспорту квартиры.
Незаконность изменений может быть выявлена из-за жалоб соседей или УК, на основании которых будет произведена проверка.
Разработкой проекта перепланировки имеют право заниматься только организации с допуском СРО. Компания «Ахрибальд» более 10 лет профессионально занимаемся разработкой проектной документации и согласованием перепланировок квартир и нежилых помещений.
Наши специалисты бесплатно проконсультируют и просчитают точную стоимость разработки необходимой технической документации.
Бесплатная консультация
Оставьте заявку и получите ответы на вопросы через 3 минуты
Ксения Кедрова
Специалист по согласованию
При перепланировке желательно не затрагивать стены и перегородки, иначе их придется усиливать для сохранения целостности всего дома;
Если квартира расположена на средних этажах, лучше отказаться от такого переноса кухни, так как согласовать его практически невозможно;
Не удастся получить разрешение на перенос газифицированной кухни. Переносить газовую плиту разрешено только в границах кухонного помещения. Для переноса кухни с газовой плитой нужно официально заменить плиту на электрическую.
Законным способом перепланировки газифицированной кухни будет устройство проема в перегородке между ней и жилой комнатой. При этом проем должен плотно закрываться межкомнатной дверью.
Обратите внимание, что основные сложности связаны с раковиной и плитой.
Отметим, что важно сохранить на закрепленной в плане кухне “мокрую” зону. Там можно разместить стол-тумбу с мойкой, стиральную и посудомоечную технику, а основной гарнитур организовать рядом с обеденной зоной.
Другая бытовая техника и мебель на кухне не указывается на плане, поэтому перепланировка их не касается. По этой причине лучше выбрать такой вариант переноса, когда сантехника и варочная поверхность физически останутся на территории кухни.
Процедура согласования переноса кухни в жилую комнату в новостройке не отличается от той, что предусмотрена для старого жилого фонда.
В Москве и МО квартиры в новостройках зачастую имеют свободную планировку – без внутренних перегородок. Однако это не означает, что кухню можно расположить в любом месте квартиры. Для нее в проекте выделено отдельное место, куда подведены необходимые коммуникации. Связано это все с тем же запретом на перенос «мокрых точек».
Собственник имеет право менять назначение комнат, но в рамках Жилищного кодекса и других нормативно-правовых актов. В этом случае также нужно получать разрешение на перепланировку в контролирующих органах.
В процессе строительства дома будущий владелец недвижимости может договориться с застройщиком о переносе кухни в жилую комнату. Такие изменения будут зафиксированы в техническом паспорте.
Это наиболее распространенный способ перепланировки переноса кухни, такое решение позволяет значительно увеличить площадь кухонного пространства, превратить ее в кухню-столовую и объединить с зоной для отдыха.
Перепланировка путем объединения кухни с гостиной возможна только путем частичного или полного сноса ненесущей межкомнатной перегородки или устройства проема с усилением в несущей стене.
При объединении газифицированной кухни с гостиной комнатой в проеме необходимо установить стеклянные межкомнатные двери (французское окно).
Этот тип перепланировки стал популярен с 2021 года. При организации кухни-столовой действующее законодательство разрешает перенос межкомнатной перегородки в направлении жилой комнаты. В этом случае площадь помещения для готовки еды будет увеличена, а действующие нормативы полностью соблюдены.
Но при выборе этого варианта перепланировки нужно учесть несколько моментов:
Он возможен только для кухни с электрической плитой, если установлена газовая плита, необходимо поменять ее с оформлением соответствующий документов;
Такую перепланировку нельзя проводить в однокомнатных квартирах, так как в этом случае в них не останется жилой комнаты. То есть согласовать такую перепланировку не получится.
В перепланированной кухне должен остаться источник естественного освещения.
Плита и мойка должны оставаться на территории бывшей кухонной зоны, смещать их в бывшую жилую комнату нельзя.
Полный перенос кухни (без объединения комнат) возможен, если гостиная находится на первом этаже и под ней нет жилых помещений. Но при этом затраты на перенос всех инженерных коммуникаций будут значительными.
В Москве устройство кухни-ниши разрешено только на основании согласованной проектной документации: проекта перепланировки и технического заключения. При разработке проекта перепланировки нужно учесть ряд ограничений.
Кухню-нишу можно располагать только в нежилых помещениях, то есть переделать под нее часть коридора, кладовую, гардеробную;
Площадь кухни-ниши должна быть больше 5 кв. метров. Этого недостаточно для размещения обеденной зоны, поэтому ее устраивают в смежных помещениях.
Предметы интерьера — обеденный стол и стулья и т.п., не обозначаются на плане, поэтому согласовывать такое решение не нужно.
Такую кухню можно устроить в том случае, если кухонное оборудование — варочная плита и раковина, будут располагаться над нежилым помещением соседей снизу и не под ванной и туалетом соседей сверху. Либо сделать ремонт так, чтобы мойка и печка фактически осталось на территории бывшей кухни.
Ранее строительные стандарты требовали наличия естественного освещения кухонной зоны. То есть она должна была иметь окно или прозрачную перегородку. Сейчас нужно руководствоваться СП под номером 54.13330.2022 согласно которому дневной свет не обязателен. Но только для квартир с электрической плитой.
Если кухня переносится в нежилое помещение, шансов получить согласование будет больше. Связано это с тем, что такая перепланировка не ухудшает жилищные условия соседей.
Если квартира расположена на первом этаже дома, под ней могут находиться:
Во всех этих случаях перенос кухни в другое помещение возможен, с соблюдением других требований законодательства. При этом необходимо, чтобы после переноса ванная комната и туалет соседей не располагались над перенесенной кухней.
Такая перепланировка возможна и согласовать ее не так сложно. Главное условие — квартира должна располагаться над нежилыми помещениями: над подвалом, магазином, офисами, паркингом и т.п. В этом случае кухню можно располагать в любой комнате, но не на месте санузлов. Так как внизу нет соседей, их жилищные условия не ухудшаются.
Проблема возникает только с устройством новых инженерных систем. К ним относятся вентиляция, водопровод и канализация. Для их переноса нужно вызвать специалистов соответствующих служб.
Также важно, чтобы вентиляционный канал был проложен до шахты на месте бывшей кухни, а не до ближайшего канала в туалете или ванной.
Разработать проект такой перепланировки может только проектная компания с допуском СРО на эти услуги.
Такой вариант перепланировки запрещен, так как согласно Постановлению Правительства №47 кухня не должна находиться над и под жилыми комнатами. Единственный вариант получить согласование возникает тогда, когда соседи сверху или снизу также сделали перепланировку и уже узаконили ее. Причем в ней положение кухни также изменено.
Единственным плюсом полного переноса кухни в жилую комнату будет повышение комфорта и эргономичности кухонного пространства. Но при принятии такого решения нужно обязательно учитывать все трудности, с которыми обязательно столкнется владелец квартиры. В том числе проблемы с получением согласования на перепланировку.
Если расположить кухню в гостиной вместе с мягкой мебелью, нужно защитить предметы интерьера от водяного пара и характерных запахов. Более эффективным решением будет устройство “открытой кухни”. В этом случае зона для готовки еды остается на прежнем месте, но визуально становится просторнее за счет устройства раздвижных стеклянных дверей в проеме межкомнатной перегородки. Получить такое разрешение намного проще и быстрее.
Разберем типичные варианты переноса кухни в другие комнаты квартиры.
Расширение площади кухни за счет ванны или туалета запрещено в соответствии пункта 7.21 Свода Правил 54.13330.2022. В этом случае произойдет нарушение собственных жилищных условий. Такие действия возможны только в том случае, если квартира располагается на верхнем этаже и сверху находится только чердак, крыша или техническое помещение МКД.
Так же разрешено производить увеличение кухни за счет ванной комнаты и санузла в двухуровневой квартире. В этом случае ванная комната должна располагаться только на первом этаже.
Одно из самых популярных планировочных решений в квартирах с недостаточной площадью кухни. У большинства владельцев недвижимости в многоквартирных домах эти помещения служат лишь складом ненужных вещей и домашних заготовок. Многие дизайнеры интерьеров предлагают использовать их более рационально.
Наиболее востребованы такие варианты:Если площадь балкона большая, его хотят полностью превратить в кухню. То есть установить варочную плиту и другую бытовую технику, мойку и обеденный стол. Для этого теоретически нужно установить теплое остекление, утеплить все стены и парапет, а в некоторых случаях — демонтировать подоконный блок между комнатой и балконом/лоджией.
Если площадь балкона и кухни небольшая, собственники квартир хотят демонтировать перегородку и превратить два помещения в одно. Таким образом формируется единое пространство, но кухня остается в предназначенном для нее месте квартиры. Нет необходимости переносить имеющиеся инженерные коммуникации.
Проблема состоит в том, что оба упомянутых выше варианта незаконны и согласовать подобную планировку не получится. Балкон и лоджия согласно действующим строительным нормам не могут использоваться как часть жилого или технического помещения. Их можно эксплуатировать только по прямому назначению.
Из-за этого запрещены такие действия:превращение балкона в самостоятельную кухню;
увеличение площади кухни за счет балкона.
Такая перепланировка осуществима за счет демонтажа подоконного блока. Основная идея в том, чтобы между этими помещениями осталась перегородка. На место подоконного блока устанавливаются раздвижные светопрозрачные двери (французское окно).
В этом случае с технической точки зрения кухня и балкон останутся отдельными помещениями, но их можно использовать вместе. Например, поставить там обеденный стол и дополнительную мебель.
Возможность такой перепланировки зависит от типового проекта многоквартирного дома. Кроме того, нужно учитывать дополнительные требования. Например, запрет на установку на лоджии радиаторов отопления или теплого пола, работающих от общей системы отопления.
Возможность перепланировки могут определить инженеры-проектировщики после обследования объекта. Компании, которые оказывают посреднические услуги по согласованию перепланировок, также могут предварительно оценить возможность получения разрешения на перепланировку.
Технически прихожая и коридор относятся к нежилым помещениям, поэтому запрета на обустройство в них кухни не существует.
Нужно лишь учесть требования к естественному освещению (инсоляции) и минимальной площади кухонной зоны (более 5 кв. м.), а также предусмотреть подводку инженерных коммуникаций.
Также необходимо принять во внимание планировку квартиры у соседней снизу. Но обычно в многоэтажных домах конфигурация комнат одинаковая, поэтому под прихожей не располагают сантехнические помещения или часть жилой комнаты.
Проблема может возникнуть только в случае, если соседи снизу превратили часть коридора в жилую комнату и уже согласовали свои действия в контролирующих органах. В этом случае перенос кухни в прихожую будет неправомерным и получить разрешение не получится.
Если кухня в квартире используется очень редко, ее можно перенести из большой комнаты в меньшее помещение. Освободившееся пространство послужит еще одной спальней, кабинетом или детской.
Один из способов такой перепланировки — расположение зоны для готовки в нише гардероба. В результате получится функциональная зона, единственным минусом которого будет отсутствие обеденного стола.
Такой вариант переделки в большинстве случаев не противоречит законодательству, поэтому получить разрешение на него вполне реально.
Переносить кухню из одного помещения в другое можно, если при этом соблюдены строительные и санитарные нормы. Но в большинстве случаев выполнить все требования крайне сложно.
Эффективным способом будет перепланировка, при которой кухня остается на месте. То есть если взглянуть на план, то мойка и плита будут располагаться также, как ранее. А увеличение площади и комфорта использования этого помещения достигается за счет демонтажа перегородки или переноса дверных проемов.
Если на кухне установлена газовая плита, кухонное помещение должно быть полностью изолировано от других комнат квартиры. По этой причине согласовать ее перенос в гостиную или бывшую спальню не получится. Также нельзя располагать газовую трубу таким образом, чтобы она подходила к плите через жилые помещения. Выполнить все эти условия невозможно.
Кроме того, постановлениями местных органов власти отдельно запрещено размещать газифицированную кухню над жилыми помещениями. Если владелец квартиры хочет переместить зону для готовки еды в другое место, первым делом ему нужно отказаться от газа и перейти на электричество.
Согласно ранее действовавшему порядку, перемещать по кухне газовую плиту, которая подключена к системе с помощью металлической трубы, нужно было только после подготовки и согласования проекта перепланировки.
Однако позже были внесены правки в постановление Правительство Москвы №508-ПП, и перенос газовой плиты стал возможен на основе эскиза. Но при этом нужно получить справку из Мосгаза о том, что подключение выполнено с учетом действующих стандартов и не представляет технической опасности.
Проблема в том, что выполнить все правила газовой службы крайне сложно. Стояк и трубы должны располагаться только открыто и к ним должен оставаться легкий доступ.
Избежать проблемы можно при подключении газового оборудования гибким шлангом. Но нужно принимать во внимание, что его максимальная длина может быть не более 4 метров. Во всех остальных случаях следует обращаться в Мосгаз, чтобы он выполнил необходимые работы своими силами.
Переносить газовой трубы разрешено только в пределах кухни. Но обязательно следует учитывать требования газовой службы города.
В этом случае получить справку необходимую для согласования перепланировки, намного проще. Для этого достаточно подать заявление в подразделение поставщика газа.
Строительные правила, которые регламентируют обустройство инженерных систем дома, запрещают выводить воздух из кухни в неспециализированный вентиляционный короб. Связано это с тем, что при готовке еды и использовании газовой плиты могут выделяться ядовитые вещества и неприятные запахи. Они не должны распространяться по вентиляции в другие помещения дома.
Из-за этого при переносе кухни в другую комнату нужно заранее подумать о том, что вентиляционный канал из нее должен подойти к основному кухонному коробу. То есть нельзя присоединить трубу от вытяжки к вентиляции ванной и туалета.
Этот процесс часто требует больших затрат из-за необходимости монтажа подвесного потолка и сверления отверстий в перегородках. Кроме того, если протяженность вентиляционной трубы будет большой, воздух не сможет выходить самотеком. Придется устанавливать вентиляторы, глушители для уменьшения шума и т. п.
Еще одна проблема при переносе кухни в том, что для работы мойки и посудомоечной машины нужен водопровод и канализация. В квартирах зоны для готовки еды изначально располагают так, чтобы они находились рядом со стояками. Если переносить кухню в другую комнату, их не будет.
Чаще всего не получится провести канализацию в новую комнату с кухней без пересечения нескольких перегородок. Но если трубы водопровода имеют небольшой диаметр и могут располагаться скрыто, то канализация обычно имеет большой диаметр и ее нельзя замуровать в пол или стену.
Самотечная система удаления канализационных стоков работает только в том случае, если укладывать трубы с уклоном. На каждый метр длины разница по высоте составляет от 2 до 3 см. То есть, если раковина находится от стояка на удалении в 10 метров, перепад составит 20 см. К этому нужно прибавить диаметр трубы.
Скорее всего, придется ставить насос, который измельчает отходы и перекачивает их к стояку. Но он будет издавать шум при работе и потреблять электричество.
Проводить ремонтно-строительные работы по переносу кухни необходимо в соответствии с проектной документацией. Поэтому перед началом проведения работ потребуется подготовить пакет документов и разработать необходимую проектную документацию.
Чтобы начать процесс согласования переноса кухни в жилую комнату, необходимо подготовить следующие документы:
Подробнее о процедуре получения проектной документации и регистрации перепланировки кухни расскажем ниже.
Получить разрешение на выполнение работ можно только на основе проекта перепланировки кухни. Разработкой проектов перепланировок имеют право заниматься организации с допуском СРО.
После подготовки проектной документации необходимо подать заявление о согласовании перепланировки. К заявлению прилагают документы подтверждающие право собственности на недвижимость, технический паспорт или поэтажный план.
Пакет документов с заявлением на перенос кухни можно подать в жилищную инспекцию лично или через МФЦ.
Если документы оформлены правильно, жилинспекция принимает решение по ним в течение 45 дней. Они могут дать положительный ответ или отказать в перепланировке. В последнем случае отказ можно обжаловать в судебном порядке.
После получения разрешения на перепланировку можно приступать к выполнению работы по переносу кухни согласно проектной документации. При этом важно вести журнал строительства, чтобы зафиксировать отсутствие нарушений и соблюдение строительных норм.
Как только перенос кухни будет завершен, на объект выезжает комиссия. Она оценивает выполненные работы и подтверждает их соответствие проекту.
Последним этапом переноса будет внесение изменений в технический паспорт. Новый документ составляют специалисты БТИ. На его основе можно обращаться в Росреестр и вносить изменения в характеристики недвижимости.
Компания «Архибальд» более 10 лет профессионально занимаемся согласованием перепланировок квартир и нежилых помещений. Наши специалисты расскажут об услуге и особенностях ее предоставления, ответят на ваши вопросы и предложат выгодные условия. Просто позвоните по телефону +7 (499) 967-84-71 или закажите обратный звонок с сайта.
