С 10 до 19 пн-пт
Для изменения количества или формы комнат в квартире часто возникает необходимость прорезать дверной проем в несущей стене.
Это отражается на целостности и прочности всего многоквартирного дома и затрагивает права других жителей. Совершать такое действие без согласования запрещено действующим законодательством. Если у владельца недвижимости возникает такая необходимость, нужно получить разрешение в контролирующих органах в установленном порядке.
Регламенты согласования перепланировок утверждаются местными органами власти. Решение по запросу собственника принимает инспекция, которая отвечает за эксплуатацию жилого фонда.
Ответ на вопрос, можно ли делать проем в несущей стене, может дать только квалифицированный инженер на основе имеющейся проектной документации на МКД.
Он оформляется в виде технического заключения.
Если обустройство проема не повредит прочности всей многоэтажной постройки, то архитектор дает свое разрешение. Далее на его основе составляется проект для проведения работ.
Полный пакет документов, который понадобится для получения согласования, указан в нормативно-правовых актах контролирующих органов.
Среди них основными являются:
Заявление от собственника. В нем он просит дать разрешение на перепланировку принадлежащей ему квартиры. Оно составляется на типовой форме, бланк которой можно загрузить из интернета или получить в МФЦ.
Документы, подтверждающие личность заявителя.
Правоустанавливающие документы на недвижимость. Владелец может предоставить соглашение о купле продаже-недвижимости, акт приема-передачи от застройщика, выписку из реестра, свидетельство.
Техническая документация. Необходимо получить в БТИ технический паспорт на квартиру. Кроме того, можно предоставить поэтажный план объекта и экспликацию.
Техническое заключение о возможности резки проема. Его предоставляет автор проекта, по которому построен многоквартирный дом. Если проектная организация прекратила существование, заключение дает правопреемник или уполномоченный на то государственный орган.
Проект перепланировки. Его составляет архитектурное бюро с допуском СРО на оказание этого вида услуг. В нем должны быть учтены рекомендации, изложенные в техническом заключении.
В случае предоставления всех перечисленных документов и соблюдения установленного регламента процесс получения ответа в жилищной инспекции занимает около месяца.
Для уменьшения вибрационных нагрузок и сохранения целостности конструкций дома проем в стене необходимо проделывать только с помощью режущих инструментов. Следует минимизировать использование приспособлений для долбления: тяжелых перфораторов или отбойных молотков.
Технология производства работ запрещает высверливание стены по периметру будущего проема с последующим выбиванием кувалдами.
Независимо от материала стены нужно использовать алмазные режущие диски.
У такого метода есть несколько преимуществ:
Кромка проема получается ровной и не теряет конструкционной прочности;
Проем после окончания работы не требует дополнительной обработки;
Минимизируется шум, производимый инструментами;
Снижаются вибрационные нагрузки на элементы здания.
Благодаря алмазным режущим инструментам получается ровный торец, в который можно вставить и закрепить анкеры, необходимые для усиления дверного проема. Если использовать кувалды или перфораторы, целостность бетона на торцах будет нарушена. Установка распорных анкерных болтов или шпилек может привести к его разрушению.
Алмазная резка позволяет сделать проем в стене из железобетона толщиной до 30 см и в конструкциях из кирпича толщиной до 70 см. Если несущий элемент толще, используются специальные машины с режущими дисками или канатами. Они работают от напряжения в 380 В под управлением опытного оператора. Поэтому затраты на строительные работы будут значительно большими.
Начинать работы можно после получения разрешения от жилищной инспекции.
Резать и укреплять проем могут только квалифицированные строители, которые работают в компании с допуском СРО. Для этого владелец квартиры заключает с подрядной организацией договор согласно Гражданскому кодексу.
Следует убедиться, что компания является членом СРО и имеет допуск. Эту информацию можно найти в реестре членов СРО, введя туда идентификационный номер юридического лица.
Если подрядчик предоставил ложные сведения или его членство приостановлено, эти данные будут указаны в базе данных. Заказчику в этом случае нужно выбрать другую компанию.
Резка проема производится строго в том порядке, который указан в проекте строительных работ.
Одновременно с его обустройством проводится укрепление несущей стены. Способ армирования также отражен в проектной документации.
Его подбирают инженеры при проектировании в зависимости от нескольких факторов:
Чаще всего используются рамы из сортового металлопроката в форме буквы П. Верхняя перемычка проема опирается на пластину, заведенную под его торец.
Также могут быть усилены боковые части за счет дополнительного армирования, обойм, инъектирования и других строительных технологий.
Обратите внимание, что изменять конструкцию и материалы усиливающей конструкции нельзя. Если в этом возникнет необходимость, следует заранее согласовать изменения проекта с инженером, который его разрабатывал. В противном случае в будущем не получится сдать объект и получить положительное заключение от жилищной инспекции.
Наиболее часто перепланировки делают владельцы квартир в старом эксплуатируемом жилом фонде. В конце прошлого и начале этого века планировки жилья не отличались разнообразием. Поэтому для улучшения эргономики квартир приходится делать в стенах новые проемы.
Из-за особенностей панельных конструкций при принятии решения о резке проема в стене необходимо учитывать несколько факторов:
Чем выше этаж, тем больше шансов на положительное решение. Связано это с тем, что стены на верхних уровнях испытывают меньшие нагрузки от находящихся сверху этажей. В 9-этажных домах обычно согласовывают заявления жильцов начиная с 3 этажа, в 16-этажных — с 5. В более высоких постройках все зависит от проекта и планируемых размеров двери.
При выборе места для двери необходимо оставлять не менее 1 метра от находящейся рядом стены или другого проема. Это нужно для того, чтобы несущий элемент сохранил прочность.
Нельзя согласовать расширение имеющегося проема в несущей стене. Также запрещено резать панели, которые играют роль ребер жесткости высотной постройки.
Более высокими будут шансы на согласование проема шириной от 1 метра и высотой до 2,2 метра. Это габариты стандартной двери.
Если дизайнерским проектом предусмотрены большие размеры, то решение принимается индивидуально в зависимости от нагрузки на несущую конструкцию и других факторов.
Владельцы квартир в монолитно-каркасных домах ошибочно считают, что все стены в их квартире являются лишь ограждающими. Они мотивируют это тем, что несущими элементами выступают колонны и перекрытия монолитного каркаса.
Это утверждение верно лишь частично. Железобетонные колонны и межэтажные перекрытия играют основную роль в сохранении целостности здания.
Однако в доме могут быть и несущие стены. Причем из-за их малого количества они испытывают максимальную нагрузку. Следовательно, получить согласование будет крайне сложно.
Если стена несущая, то проделать проем в ней можно. Но такое допускается только в очень длинных стенах. Причем во время резки нельзя затрагивать пилоны и колонны. Кроме того, учитывается шаг армирующего каркаса, диаметр и класс использованных строителями арматурных прутков.
Также при выдаче технического заключения определяется класс бетона. Для этого используются методы неразрушающего контроля, в том числе ультразвуковые дефектоскопы.
На основе полученных данных в специальных программах производится расчет прочности конструктивных элементов, подбирается место расположения и размеры будущего проема. В процессе его резки обязательно устанавливается усиливающая рама из металлического швеллера или уголка.
Если для строительства жилого дома использовался кирпич, нужна особая технология укрепления:
В панельных и монолитно-каркасных постройках сначала режется проем, после чего в него устанавливается усиливающая металлическая рама.
В несущих стенах из кирпича сначала устанавливается перемычка, после чего монтируются остальные элементы рамы, а только затем удаляется весь материал из проема.
Связано это с тем, что в домах из кирпича невозможно временно усиливать строительную конструкцию дополнительными съемными элементами. Существует риск выпадения кирпичей, что опасно для строителей и может привести к деформации или разрушению постройки.
Для защиты от подобных случаев используется такая схема монтажа:
Перед началом резки кирпича в кладке проделываются две штробы над будущим проемом.
В них устанавливается перемычка из швеллера, которая затем будет подпираться боковыми элементами. Для удержания швеллеров они стягиваются друг с другом с помощью шпилек, которые пропускаются через предварительно прорезанные отверстия.
Установленный усиливающий элемент-перемычка должен заходить за края будущего проема как минимум на 25 см с каждой стороны.
После установки перемычки в стене вырезается проем, а лишние кирпичи демонтируются. Затем к торцам крепятся вертикальные стойки из металлического уголка. Они будут обрамлять проем и удерживать вес находящихся сверху частей здания.
Для увеличения прочности рамы могут монтироваться дополнительные обоймы или колонны. Кроме того, усилить кирпичную стену можно с помощью инъектирования строительными растворами. Они заполнят пустоты между блоками и предотвратят разрушение.
Технология инъектирования предусматривает закачивание раствора под давлением в просверленные отверстия или пустоты в кладке. Смесь после попадания внутрь расширяется и усиливает перегородку в квартире. Если в стене обнаруживаются трещины, их можно укрепить с помощью скоб.
В России некоторые многоквартирные дома строятся с использованием стеновых блоков. В этом случае технология обустройства проема будет похожа на ту, что применяется в кирпичном многоквартирном доме.
Отличие состоит в том, что вместо перемычки над проемом строителям нужно собрать сразу две П-образные конструкции из металлопроката.
Они устанавливаются по обе стороны от дверного проема и стягиваются друг с другом с помощью резьбовых шпилек повышенной прочности. В дальнейшем они дополнительно укрепляются приваренными стальными полосами.
В блочных домах получить согласование на обустройство проема очень сложно. Разрешения обычно выдаются владельцам квартир начиная с 6 этажа. Все остальные случаи рассматриваются строго индивидуально.
Завершением операции по резке проема будет сдача работ представителям жилищной инспекции. Сложность состоит в том, что часть операций и усиливающая конструкция после завершения ремонта будут скрыты за отделочными материалами. Чтобы изучить ее, придется делать частичный демонтаж.
Избежать этого можно, если заранее позаботиться о составлении актов на скрытые работы.
После окончания перепланировки у владельца квартиры должны быть следующие документы:
Договор подряда со строительной компанией, которая резала и усиливала проем.
Заверенная выписка из реестра СРО, которая подтверждает наличие допуска на строительные работы.
Акты обследования объекта, подтверждающие установку усиливающей конструкции на проеме в несущей стене. Они составляются с участием представителя строительной компании и архитектурного бюро, которое готовило проект перепланировки.
Журнал строительных работ, который заполнен с участием строителей, представителей проектной организации и заказчика.
Следует аккуратно заполнять все документы, чтобы в будущем не пришлось решать проблемы, связанные с приемкой выполненных работ комиссией.
Резка проема в несущей стене — один из самых сложных случаев перепланировки. Возможность получения разрешения зависит от большого количества объективных факторов, которые невозможно предусмотреть заранее.
Получить положительное решение можно только в случае, если проем не уменьшит прочность постройки и не приведет к деформации других помещений. На это влияют размеры проема, а также тип дома, этаж и расположение квартиры. Если стены испытывают высокую нагрузку, уменьшать их прочность за счет проема запрещено. То есть разрешить резку жилищная инспекция не сможет.
Наибольшие шансы есть у недавно построенных домов. В их проекты уже заложена защита от прогрессивного обрушения. Несущие элементы располагаются так, чтобы нагрузка передавалась и распределялась более равномерно. Следовательно, резка проема может не отразиться на общей прочности здания.
Но из-за относительной новизны подобных проектов заранее сказать о том, можно ли делать проем в несущей стене, невозможно. Ответ может дать только автор проекта в техническом заключении.
На это влияют такие факторы:
Для упрощения процесса согласования рекомендуется пользоваться услугами компаний-посредников, которые хорошо знакомы с действующими регламентами. На основе собственного опыта они могут с высокой вероятностью предсказать возможность положительного решения и оказать помощь в оформлении документов.
