В статье рассмотрим можно ли продать квартиру с перепланировкой и как это сделать . Для начала нужно определиться с понятиями незаконной перепланировки и узнать последствия несогласования для продавца.
Что такое перепланировка и когда она считается несогласованной
Перед тем, как продать квартиру с перепланировкой необходимо ознакомиться с понятиями закона.
Перепланировкой квартиры следует считать любые изменения в конфигурации, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилья. Это определение установлено в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Незаконными следует считать работы, проведение которых не соответствуют СНиПам, СаНПиНам и другим правовым актам. Такую квартиру в имеющемся виде невозможно зарегистрировать. Чтобы провести любую сделку, понадобиться удовлетворить правовые нормы.
Неузаконенной (или несогласованной) можно считать любую перепланировку, которая была проведена самовольно, без согласования с МЖИ. Это значит, что в кадастровом реестре и техническом паспорте нет сведений о перепланировке.
Главным вопросом остается законность проводимых работ и их соответствие со строительными и санитарными нормами. От возможности узаконить свои действия зависит можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки и ее стоимость. Ведь на рынке недвижимости Москвы жилье с отсутствием регистрации изменений в техническом паспорте теряет в цене до 10-20 %
Как выявить незаконную перепланировку и можно ли узаконить ее
В постановлениях Правительства Москвы от 15.11.2005 N 883-ПП, от 25.09.2007 N 831-ПП и от 02.11.2010 N 993-ПП, от 22.03.2011 N 85-ПП можно ознакомиться с полным перечнем мероприятий, которые относятся к перепланировке и порядком их согласования с надзорными органами.
Очень редко встречаются случаи, когда человек не знает о своей ситуации. В большинстве случаев, владельцы осознанно идут на риски, так как продавать квартиру после планировки не собирались. Однако, с таки жильем нельзя провести никакие сделки. В том числе, переоформление в качестве наследства или процедура дарения. Помимо этого, незаконные вмешательства в конфигурацию могут мешать комфортному проживанию соседей. А после их обращения в БТИ, все вскроется.
Продать квартиру с несогласованной перепланировкой обманом не получится. Как правило, покупатель тщательно проверяет все предоставленные документы.
Понять, что вам пытаются продать квартиру без узаконенной перепланировки несложно. Для этого достаточно взглянуть на планировку квартиры и сравнить ее с планом технического паспорта или другого “свежего” документа из БТИ. Обнаружив нарушения, нужно оценить их серьезность. Незаконные действия могут быть зафиксированными и нет. Если надзорным службам уже известен факт нарушения, то на план будут нанесены красные линии и пометка «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено».
Важно знать, что Постановление Правительства Москвы № 1335 от 19 августа 2020 года внесли серьезные правки. С этого момента разрешены, ранее запрещенные вмешательства в конфигурацию. Поэтому, граждане, получившие отказ ранее по этим причинам, могут узаконить перестройку сейчас.
Попытка продать квартиру с перепланировкой без согласования становится самой частой причиной раскрытия факта нарушений. Поэтому, лучшим вариантом является узаконивание изменений до начала продажи.
Какие могут быть проблемы и их последствия для продавца
На вопрос “можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и насколько это безопасно?” нет универсального ответа. Все необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. Решающими факторами являются особенности перепланировки и договоренность оформления между двумя сторонами продавец-покупатель.
Факт несогласованного вмешательства в конфигурацию жилья расценивается как противоправные действия и влечет за собой юридическую ответственность. Самой распространенной практикой является наложение запрета на любые операции с недвижимостью до устранения несоответствий.
Такая сделка как продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой не опасна для продавца. Большие риски принимает сторона покупателя. При осуществлении сделки без согласования, вся незаконность переходит на его плечи. С этого момента только он отвечает за перепланировку без разрешения, не внесенную в реестр.
За факт перепланировки, которая не согласована, но могла быть проведена на владельца квартиры будет наложен штраф 2,5-5 тыс рублей. Если подобные изменения нарушают строительные (Строительные нормы и правила 31-01-2003) или санитарные нормы, то их придется устранить.
Как можно продать
Самым простым вариантом является узаконивание. Это упростит весь процесс и позволит установить высокую рыночную цену на жилье. Однако, согласовать изменения в планировке не всегда возможно.
Взвесив все риски и падение стоимости цены, каждый отвечает на вопрос “Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?” самостоятельно. На практике, такие сделки осуществлялись и возможны. Их осуществление не запрещено законодательством РФ. По желанию, новый владелец может зарегистрировать ее после сделки продажи.
Продажа за наличные
Самым оптимальным вариантом как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой для продавца является вариант сделки за наличные. Тогда в сделке купли-продажи участвуют документы из БТИ, в которых нет перепланировки (если она не зафиксирована красными линиями). Покупатель берет на себя дальнейшую ответственность. Условиями, как правило, выступает снижение стоимости, которое покрое на стоимость согласования. Желание сэкономить и получить жилье по низкой цене в хорошем районе заставляет покупателей не задумываясь идти на риск. Многие из них не уточняют даже серьезность вопроса и не стремятся узнать законность проведенных работ по перепланировке.
Единственным минусом является потеря стоимости. Поэтому, если перепланировку можно узаконить, то лучше воспользоваться этим.
Продажа в ипотеку
Перед тем как продавать квартиру с незаконной перепланировкой через ипотечный кредит, необходимо внимательно оценить риски. Не все банки готовы идти на подобные сделки. Также, в этом случае придется действовать открыто. Скрыть факт вмешательства в конфигурацию квартиры от банка не получится. Договор в этом случае всегда вмещает в себя пункты о решении вопроса с перепланировкой в оговоренные сроки.
В ситуации с ипотекой продавец не несет существенных рисков. Минусами выступает пониженная стоимость квартиры и сложности в поисках покупателя, готового на подобные условия.
Главными рисками для покупателя выступает отказ Росреестра в регистрации квартиры ввиду наличия незаконной перепланировки и сроки, установленные банком на осуществление оформления в БТИ.
Продать без согласования и с красными линиями в плане от БТИ
Самой сложной является ситуация, когда нарушения были зафиксированы и нанесены красными линиями на план квартиры. Если они не успели попасть в кадастр, то провести сделку продажи можно без документов из БТИ.
Если в кадастре зарегистрированы нарушения, то никакие сделки с квартирой проводить нельзя.
Можно ли решить вопрос
Столкнувшись с необходимостью продажи квартиры с несогласованным вмешательством в конфигурацию, не стоит отчаиваться. На сегодня такие сделки не являются редкостью, ведь по статистики 2\3 всего жилья в Москве были перестроены под предпочтения владельцев. Главное ознакомиться с нормами законодательной базы и принять решение: узаконить перепланировку или продать квартиру вместе с несогласованным вмешательством новому владельцу.
Если на квартиру не наложен официальный запрет, закон не может запретить продавать квартиру с несогласованной перепланировкой. Поэтому регистратором сделка будет зафиксирована. Однако, не все покупатели готовы связываться с проблемной недвижимостью, поэтому придется существенно уступить в цене. Для продавца такая сделка не несет существенной угрозы. После ее заключения жилье переходит новому собственнику вместе с несанкционированной перепланировкой. С этого момента вопрос переходит в поле его ответственности.
Чтобы получить более развернутый ответ, нужно обратится к специалисту для получения консультации. Он рассмотрит ваш случай в индивидуальном порядке, с учетом всех обстоятельств.
Нужно согласовать вашу перепланировку?
Просто позвоните по телефону +7 (499) 967-84-71 или закажите обратный звонок с сайта.
Наши специалисты расскажут об услуге и особенностях ее предоставления, ответят на ваши вопросы и предложат выгодные условия.
Мы поможем согласовать вашу перепланировку!
(Пока оценок нет)
Загрузка...
