Перепланировка квартиры в новостройке - правила оформления и согласования перепланировки в новостройке | Архибальд

Согласование перепланировки в новостройке

Узнайте как узаконить Вашу перепланировку
Получить консультацию

Несмотря на то, что в большинстве своем новостройки обладают не только увеличенной площадью, но и удобной конфигурацией, часто жильцы решаются на перепланировку в новых квартирах. Снести стены или изменить то или иное помещение в новых домах гораздо проще, чем в зданиях старого фонда.

Что считается перепланировкой в новостройке?

Существует два варианта сдачи новостроек в эксплуатацию:

без отделки: когда в помещении не проведена чистовая отделка

с отделкой: имеют место покрытия стен, пола и потолков

Получить необходимую документацию для проведения перепланировки помещения можно в любой организации с допуском СРО.

Перепланировка в разных типах квартир

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Многие новостройки идут со свободной планировкой: внутренние стены в них отсутствуют и обозначены кирпично-блочной кладкой.

В подобном случае нет необходимости сносить перегородки, изначально предусмотренные застройщиком, но так как их местоположение установлено, фактически планировка жилища не считается свободной.

Перед возведением здания всегда составляется проектная документация на него и проводится экспертиза.

В документах прописаны все перегородки, жилые помещения, коммуникации. Без прохождения подобной экспертизы застройщик не получает разрешения на строительство здания.

Отсутствие перегородок в квартире может объясняться следующими причинами:

  • Экономия застройщика на строительных материалах;
  • Частая перепланировка квартир жильцами;
  • Возможность рекламы помещения с любыми возможностями

Перед введением в эксплуатацию здание обязательно проводят технический учет и инвентаризируют - это осуществляется специалистами из БТИ или кадастровыми инженерами.

По полученным размерам устанавливаются окончательные площади, по которым производятся полные расчеты и формируется планировка.

Если замеры проводят специалисты БТИ, то для проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой предусмотрены два вида поэтажного плана БТИ:

  • Перегородки на чертежах обозначены, но в реальности они отсутствуют или указаны кладками;
  • На чертеже отмечены помещения кухни и санузла, остальное пространство рассматривается как жилая комната.

Если обмеры производят кадастровые инженеры сторонних организаций, может возникать ряд сложностей.

После обмера здания документы с необходимыми сведениями должны быть переданы застройщиком в БТИ, но часто этого не происходит. Документация сразу уходит в Росреестр для постановки на кадастровый учет.

При необходимости проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой собственники квартир не могут получить соответствующие документы, по причине их отсутствия, и начать ремонт.

Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и время на ее осуществление зависят от сложности работы. Основные проблемы возникают, если на плане указаны только зоны кухни, санузлов и комнат, без коридоров и иных помещений.

Постановка на первичный учет БТИ в новостройке

План БТИ предусмотрен не для всех домов, многие жилые помещения, возведенные до 2010 года, им не обладают. Документ может быть заказан собственником в организации самостоятельно.

Как согласовать перепланировку в новостройке без документов БТИ?

В законе не установлен порядок проведения перепланировки квартиры в новостройке без документов БТИ, они необходимы в обязательном порядке.

Если планировка еще не начата, то владелец квартиры самостоятельно может обратиться в БТИ для заказа ее первичной инвентаризации.

По заявке техник проводит замеры в квартире и вносит сведения в базу БТИ. На основании этого владелец получает технический паспорт либо поэтажный план квартиры с экспликацией к плану.

Помимо плана БТИ можно заказать проектную документацию в организации с допуском СРО, а также получить план застройщика.

Архитектурно-проектное бюро архибальд - экспертная компания, которая специализируется на согласовании перепланировки квартиры и нежилых помещений в Москве.

Получите бесплатную консультацию специалиста по телефону
+7 (499) 677-23-43

Жилищное законодательство данный вопрос не учитывает, так как у всех квартир без внутренних стен, переданных собственникам, установлены государственные планировки.

Несмотря на то, что стены не возведены, они считаются существующими, и изменять конфигурацию квартиры самостоятельно без разрешения нельзя. Любое изменение помещений считается перепланировкой и должно проводиться с согласия государственных органов.

Не всегда план БТИ содержит четкую информацию о расположении коридора, кухни, санузлов и границы комнат. Без данной информации сложно доказать законность расширения или переноса помещений. Подобные случаи часто имеют место при проведении перепланировки в новостройке со свободной планировкой.

Как оформить перепланировку в новостройке в ипотеке

Чтобы согласовать перепланировку в новостройке необходимо получить проектную документацию и еще ряд документов. Весь пакет можно передать в электронном виде в Мосжилинспекцию через сайт.

Перепланировка в новостройке на этапе строительства дома

Некоторые собственники желают сделать планировку на стадии строительства здания. На практике выбрать планировку помещения до вступления в право собственности невозможно, так как проект здания проходит экспертизы с момента приобретения жильцами квартир.

Разрешительные документы выдаются на конкретный объект, с утвержденными планировочными решениями, а возможные отклонения требуют проведения повторной экспертизы.

Даже в случае рекламы «свободной квартиры» внесение изменений возможно только после сдачи дома и подписания акта приема-передачи. На планировочное решение от собственника застройщику получается разрешение, а затем весь процесс контролируется жилищной инспекции.

Как согласовать перепланировку в новостройке до получения права собственности

На практике заселение в жилье происходит раньше, чем выдача владельцам документов.

Часто свидетельство о праве собственности можно получить через шесть или двенадцать месяцев, а ремонты в основном начинают проводиться после заселения.

Согласно норме ст.26 Жилищного кодекса РФ ремонт можно проводить только после получения соответствующего разрешения.

Ранее разрешение невозможно было получить без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН и многие ремонты проводились без согласования.

В настоящее время приобрести квартиру в новостройке можно на основании договора долевого участия или по уступке прав в готовом здании.

Если здание строилось за счет бюджетных средств или кооператива, то договоры заменяются документом, подтверждающим право владения жильем. В договоре также нужно указывать согласие застройщика на проведение работ по перепланировке, в иных случаях согласие получается отдельно.

Для проведения изменений возможно получение согласия на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с государственными органами. Данные правила применимы только для Москвы, в регионах до сих пор требуется свидетельство о собственности или выписка ЕГРН.

Отдельную категорию составляют случаи приобретения квартиры в новостройке с использованием займа. В данном случае не все банки дают согласие на проведение перепланировки до вступления в право собственности.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

Если в помещении согласно поэтажному плану БТИ не выделены зоны, кроме «хозяйственных» - санузла и кухни, то необходимо получить план застройщика (архитектурный план). В нем отражается вся планировка жилого помещения, утвержденная городом.

Согласование перепланировки в новостройке аналогична процедуре для любых МКД.

Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется по проекту или эскизу

Почти во всех новостройках отсутствует отделка полов – необходимо заливать стяжку и выполнять устройство и отделку. Ранее для проведения подобных работ требовалось согласование перепланировки с учетом проекта перепланировки, даже если для других работ было достаточно эскиза.

В настоящий момент, если не проводятся иные работы, требующие проектного согласования, ремонт пола может осуществляться по "эскизу".

Согласование перепланировки новостройки самостоятельно

Процесс согласования перепланировки в новостройке аналогичен для всех домов.

Здесь необходимо получить план квартиры у МосгорБТИ. Для согласования перепланировки в новостройке через Мосжилинспекцию необходимы только технические документы БТИ, потому, собственники самостоятельно заказывают первичную инвентаризацию квартиры.

На основании плана БТИ заказывается инженерное обследование жилища, по окончании которого составляется техническое заключение и проект перепланировки квартиры в новостройке.

Далее собственник должен написать заявление на перепланировку и передать в Мосжилинспекцию через МФЦ.

Рассмотрение пакета документов происходит в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция, после сего собственнику выдается разрешение на проведение перепланировки квартиры в новостройке.

Ремонтные работы должны проводиться в строгом соответствии с проектом, выданным жилищной инспекцией. По окончании ремонта жилищная инспекция проверяет его соответствие документации и выдает акт о завершенной перепланировке.

Как узаконить перепланировку в новостройке по факту работ

Многие собственники не дожидаются получения разрешения и проводят перепланировку квартир в новостройке самостоятельно. Законом допускается узаконивание изменений помещения по окончании работ в любых домах, а не только в новостройке.

Узаконить перепланировку квартиры в новостройке возможно, если в них не содержатся нарушения российского законодательства, соблюдены строительные, санитарные и противопожарные нормы, а безопасность проведенной планировки подтверждена техническим заключением, выданным организацией с лицензией и допуском СРО.

Помимо прочего на собственника может налагаться административный штраф за незаконную перепланировку.

Каждый случай согласования перепланировки в новостройке индивидуален. Здесь играют значение следующие факторы: этажность, особенности конструкции, планировка соседних жилых помещений.

Срок действия разрешения на перепланировку

Срок разрешения составляет полтора года, его продление не допускается.

В каких случаях решение о согласовании перепланировки может быть отозвано

Заявитель может самостоятельно отозвать решение на основании следующих причин:

Отказ от перепланировки;

В случае смерти заявителя и переходе права собственности на жилье к наследникам.

Жилищная инспекция может отозвать заявление по следующим причинам:

Вынесение судебного решения об отмене решения о согласовании;

Выдача государственными органами распоряжения о прекращении действия согласования в здании – объекте культурного наследия.

Последствия несогласования перепланировки

К последствиям незаконной перепланировки в новостройках относятся:

Назначение штрафов и возможное лишение прав на жилое помещение:

  • Снижение ликвидности квартиры, падение ее в цене на 5-10% ниже среднерыночной;
  • Сложности в использовании квартиры в качестве объекта сделок или договоров.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку

Согласие соседей на перепланировку обязательно получать в случаях, когда она касается общедомового имущества или затрагивает условия жизни других людей.

К подобным моментам относится присоединение части общего имущества к имуществу собственника.

Здесь потребуется получить согласие всех собственников МКД. Присутствие на общем собрании необходимо, в ином случае потребуется нотариально заверенное согласие, если визит не состоится.

При построении тамбура за счет лестничного пролета для согласования плана, потребуется 2/3 согласия собственников дома.

Без согласия могут совершаться следующие действия:

  • возведение перегородок и формирование проемов в стенах
  • замена пола
  • расширение санузла или кухни за счёт коридора
  • остекление балкона
  • объединение комнат

Какая перепланировка запрещена

Существует ряд действий, которые категорически не могут совершаться при перепланировке квартир:

Ликвидация несущих стен, так как это влияет на устойчивость здания в целом;

Увеличение площади мокрой зоны за счет жилого пространства и расположения над жилым помещением соседа снизу;

Объединение комнат с помещением с газовым оборудованием - такое место должно быть обособлено и изолировано (к электроплитам таких требований нет);

Подключение теплых полов к горячему водопроводу, в данном случае допускается только электрообогрев;

Изменение размеров или формата вентиляционного короба или полностью снимать его;

Объединение общедомовых территорий с квартирой без соответствующего разрешения.

Разрешение Мосжилинспекции, можно получить на проведение следующих видов работ:

Изменение кухонных границ в нежилую зону;

Демонтаж не несущих стен;

Демонтаж подоконника без затрагивания плиты балкона;

Перемещение сантехники в пределах санузла и мокрой зоны;

Перенос батареи на другую стену.

Тем не менее, каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Что можно не согласовывать

Проведение несложных ремонтных работ не требуется согласовывать.

К примеру, можно оформить вторую дверь в ненесущей стене, если это не нагружает перекрытия, заменить сантехническое оборудование с сохранением местоположения, перестелить пол, если сохраняется его высота и размеры. Также не согласуется переклейка обоев, настил пола плиткой, линолеумом или ламинатом.

Значительно упрощен порядок изменения устройства встроенных шкафов, формирование дверей в не несущих стенах, перенесение раковины на кухне в другое место, замены ванны на душевую кабину в санузле.

Что делать, если отказали в переустройстве новостройки?

Отказ в проведении перепланировки может произойти в трех случаях:

  • Собрано недостаточно документов или они оформлены неверно;
  • Пpoeкт пepeплaниpoвки или пepeycтpoйcтвa не соответствует законодательству.

Пакет документов на перепланировку квартиры в новостройке можно подать повторно после исправления ошибок, если же отказ незаконен, то следует обращаться в суд.

Для подачи в суд потребуется стандартный пaкeтдoкyмeнтoв, иcкoвoeзaявлeниe и peшeниeoбoткaзeот государственных органов. B тeчeниe 30 днeйcyдрассматривает дело, обжаловать решение можно в течение трех месяцев с момента уведомления. Иск следует подавать по месту нахождения дoмa, или отказавшего государственного органа.

Судом может быть назначена своя экспертиза, которая должна подтвердить, что будущая перепланировка не повредит остальным жильцам и зданию в целом. При положительном результате экспертизы иск удовлетворяется. Далее решение суда необходимо передать в opгaнытexничecкoйинвeнтapизaции. В техническую дoкyмeнтaцию будут внесены изменения, далее возможно проводить ремонтные работы.

Вывод

Процесс согласования перепланировки в новостройке включает в себя несколько этапов: получение технического паспорта в БТИ, заказ проекта перепланировки у организации с допуском СРО, передача пакета документы в Мосжилинспекцию, получение решение о согласовании, проведение ремонтных работ, получение подтверждения от Жилинспекции о соответствии внесенных изменений проекту. По окончании необходимо получить новый техпаспорт в БТИ, а также передать информацию об изменениях в Росреестр.

Отзыв клиента

«Недавно с мужем купили квартиру в новостройке в Москве. Встал вопрос о переносе нескольких проёмов и совмещении санузла. Так как мы наслышаны об историях, когда сначала делается ремонт, а потом его нереально согласовать, решили изначально посоветоваться со специалистами. Компанию «Архибальд» нашли в интернете. Сначала ответили на все вопросы по телефону, потом в ближайшее время сотрудник приехал в квартиру, осмотрел помещение, подписали договор. Мы попросили выполнить проект, а согласовывали сами. Теперь живём с ремонтом и согласованной перепланировкой :)»
Марина и Александр Супружеская пара

Проделанная работа

Разработка проекта перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект перепланировки квартиры согласно действующим нормам РФ, а также требованиям Мосжилинспекции города.
Особенности: в проект были заложены решения по размещению кухни-ниши в коридор и объединение ее с жилой комнатой. Освободившееся помещение кухни было переустроено в кабинет. Данный проект выполнялся для согласования с Мосжилинспекцией.

Отзыв клиента

«Так как я брал квартиру в ипотеку, для банка нужно было обязательно, что я приведу все документы в порядок. В квартире, которую купил, была несогласованная перепланировка. Хочу сказать большое спасибо, так как нам помогли согласовать документы в разумные сроки.»
Юрий Стоматолог

Проделанная работа

Узаконивание выполненной перепланировки в г. Москва

Задача: Узаконить выполненную 5 лет назад перепланировку квартиры.
Особенности: В ходе выполненной перепланировки была перенесена кухня в коридор, установлено дополнительное сантехническое оборудование.

Отзыв клиента

«Мне очень понравился грамотный и вежливый менеджер Ксения!!! Сразу подробно обо всём рассказала и пояснила. Проделанной работой в итоге очень довольна!!»
Елена Смотритель в музее

Проделанная работа

Согласование перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект и согласовать перепланировку в Мосжилинспекции.
Особенности: Было проведено обследование автором проекта дома ГУП МосжилНИИпроект и подготовлены решения по устройству проема в несущей стене.

Отзыв клиента

«Заказывал проект электрики в октябре во время ремонта. Оперативно выехали, померили квартиру и через неделю с курьером передали проект. Вопросов у строителей не было, всё работает хорошо и без нареканий.»
Виктор Константинович Финансист

Проделанная работа

Разработка проекта электрики квартиры в г. Москва

Задача: разработать проект электроснабжения для согласования с Управляющей компании дома.
Особенности: Нами были получены технические условия и разработана оптимальная схема электропроводки, соответствующая всем требованиям функциональности, энергоэффективности и безопасности.

География наших объектов

Наша компания оказывала услуги
проектирования и согласования перепланировок указанных объектов
остались вопросы?
задайте их нашему специалисту в ходе бесплатной консультациизадайте их нашему специалисту в ходе
бесплатной консультации


    БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ДОВЕРИЕ!


    Наш специалист перезвонит вам в течение 5-10 минут и ответит на все ваши вопросы

    Закрыть

    БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ДОВЕРИЕ!


    К сожалению, наш рабочий день уже закончился.


    Специалисты обязательно ответят вам в рабочее время.


    Мы работаем ПН-ПТ с 10:00 до 19:00

    Закрыть

    Бесплатно узнайте ответы на все Ваши вопросы у нашего специалиста по перепланировкам в течение 5 минут!

      Закрыть

      СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

      Акция! Согласование перепланировки «под ключ» со скидкой!

      В данном варианте мы самостоятельно соберем все документы, разработаем необходимую проектную документацию, согласуем перепланировку в Мосжилинспекции, внесем изменения БТИ.

      Что будем делать:

      1. Проведем обследование и обмер квартиры.
      2. Разработаем Техническое заключение.
      3. Проведем приемку ремонта и получим акт в Мосжилинспекции.
      4. Получим новый поэтажный план на квартиру в БТИ.
      5. Привезем все полученные документы лично в руки.

      Стоимость по акции: от 100 000 руб.


      • 100% гарантия согласования

      • Более 1500 объектов согласовано

      Бесплатно узнайте ответы на все Ваши вопросы у нашего специалиста по перепланировкам в течение 5 минут!

        Закрыть