С 10 до 19 пн-пт
Аренда или приобретение в собственность помещений в жилых домах для офисов или торговли достаточно популярны среди малого бизнеса.
Законодательство устанавливает ряд требований к подобному помещению, а также к самой процедуре съема или покупки.
Создание отдельного входа в помещение предполагает появление:
Дверного проема и непосредственного самого входа в виде ниши;
Ступенек и крыльца;
Небольшого тамбура с дверью;
Козырьков и навесов.
Отдельная входная группа может потребоваться в следующих случаях:
Для дополнительного выхода на улицу (в коммерческих помещениях);
Для соблюдения требований закона (коммерческие объекты в МКД должны быть оснащены отдельным входом);
При переводе жилого помещения в категорию нежилых.
Нежилое помещение должно отвечать законодательным и санитарным нормам, быть пожаробезопасным, при этом, обладать обособленной вентиляцией и канализацией. Снабжение ресурсами и отопление обеспечивается от дома.
При переводе в статус нежилой в квартире не должны быть прописаны люди, она не должна быть объектом обременения или находиться под арестом или в залоге, а сам дом не должен быть признан аварийным.
Законодатель допускает создание отдельного входа даже в квартирах при последующем ее переводе в состав коммерческих помещений или не жилых. Если нежилые помещения заложены в проект дома изначально, то для них предусмотрен отдельный вход.
Помимо прочего отдельный вход в нежилое помещение обладает рядом преимуществ для бизнеса:
Процедура создания входной группы нежилого помещения намного проще, так как не требуется разрешение местных органов, а также проведения собрания жильцов.
Нормативную базу данных действий составляют такие нормативные акты как:
Требования к дополнительному входу включают в себя:
Нахождение помещения на первом или цокольном этаже, а также в подвале;
Вход не должен выходить за пределы земельного участка МКД;
Навесы должны устанавливаться без устройства фасада и не должны быть больше 10 кв.м.
Высота входной группы не должна быть больше параметров, указанных в технической инвентаризации и перекрытия между этажами;
Для одного нежилого помещения предполагается наличие одного входа.
Для того, чтобы согласовать отдельный вход в здание или многоквартирный дом могут потребоваться следующие документы:
Законодатель допускает оформление дополнительного отдельного входа в здание или МКД для бизнес-помещения, но при этом, должны соблюдаться определенные условия.
Перечень таких требований определяется характером целей обустройства и проводимыми работами.
Для согласования входной группы необходим проект, заключение экспертизы, а также обращение в госстройнадзор;
Если отдельный вход в нежилое помещение делается в рамках перепланировки, то к заказу и экспертному заключению необходимо приложить разрешение от жилищной инспекции и комитета архитектуры.
Проект перепланировки утверждается заказчиком самостоятельно, но изменение фасада должно быть согласовано через государственные органы.
В многоквартирном доме в обязательном порядке требуется еще один пункт – получение одобрения от собственников помещений МКД.
Согласие собственников обязательно и при переводе помещения из жилого в нежилое. Одобрить изменения должны 2/3 жильцов подъезда и более 50% собственников в доме.
От собственника помещения требуется предоставить жильцам готовый проект перепланировки с указанием входа и планируемыми изменениями.
При согласовании отдельного входа в нежилое помещение не требуется согласие жильцов примыкающих квартир, потребуется только кворум общего собрания.
Данная процедура происходит следующим образом:
Перечень решений для согласования входной группы на внешней стене здания устанавливается в проекте. Кроме внешних работ могут проводиться и внутренние по перепланировке помещения: изменение конфигурации стен, заделывание окон, изменение дверных проемов.
Специалисты СЭС осуществляют контроль выполнения санитарно-эпидемиологических и санитарно-гигиенических нормативов и прочих правил безопасности. Согласование входа в здание с СЭС происходит при подготовке проекта. Представители СЭС могут быть участниками МЖИ и приемочной комиссии, участниками одобрения проекта и проверки соответствия работ законодательству.
После получения проекта и технического заключения документация подается в жилинспекцию и в комитет архитектуры. Подавать их может как собственник лично, так и его представитель по доверенности.
Документы могут находиться на рассмотрении до 45 дней, но при наличии разрешения МЖИ можно начинать ремонтные работы.
При согласовании входной группы учитываются общие и специальные правила. Общие требования проверяет жилинспекция, а предполагаемые изменения в фасаде - Москомархитектура.
Чтобы получить разрешение на изменение фасадов необходимо направить в Москомархитектуру проект, техническое заключение и графические материалы.
Решение на проведение работ выдается после проверки документов и соответствия изменений правилам архитектурно-художественного регламента. Срок проверки может составлять до 30 дней.
При предполагаемом дополнительном изменении цветовой схемы фасада необходимо предоставить колористический паспорт в Москомархитектуру.
После проведения ремонтных работ собственнику необходимо:
Приемочный акт выдается при полном соответствии работ проекту, комиссиями осуществляется проверка на соответствие и по специальным требованиям.
К отдельному входу предъявляются отдельные требования по размеру проема и усилениям, по размеру входной группы на участке, по наличию пандусов и прочих устройств для инвалидов.
Каждый случай согласования отдельного входа в нежилое помещение считается индивидуальным.
К примеру, оформление входа в помещение на цокольном этаже или в подвальном помещении потребует проведение работ на земле, которые допускаются только по ордеру ОАТИ на земельные работы и решению отдела подземных сооружений Мосгоргеотреста.
Определенные сложности могут возникать при перепланировке здания-памятника культуры или архитектуры. В данном случае потребуется обращение в Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) со стандартной проектной документацией, а также с проектом приспособления.
Более сложным чем обычно будет согласование изменений, которые затрагивают несущие конструкции дома. Здесь потребуется получение технического заключения от проектировщика здания, МНИИТЭП или ГБУ “Экспертный центр”.
Если предполагается установка входного тамбура, что считается реконструкцией, то потребуется отдельное разрешение от Мосгосстройнадзора.
Процесс реконструкции регламентируется градостроительным законодательством и рассматривается как изменение параметров здания (этажности, размеров, высоты), которое выражается в виде перестройки,
надстройки, расширения, замены конструкций или частей.
Замена составляющих конструкций на аналогичные или процесс восстановления старых элементов считается капитальным ремонтом, а не реконструкцией. Отнесение проводимых работ к капитальному ремонту или реконструкции осуществляется на основе технических характеристик.
Особым случаем считается согласование входной группы в отдельном здании. В настоящий момент за счет пробела в законодательстве невозможно согласовывать “красные линии на фасаде”, при этом, не установлено ведомство, к компетенции которого относятся подобные вопросы.
Красные линии в градостроительстве обозначают пределы территорий общего пользования (дороги, парки, тротуары, линии связи) и пределы территорий линейных объектов (которые принадлежат владельцу).
Пределы земельных участков устанавливаются с учетом красных линий. Перепланировка будет считаться сделанной без разрешения, если отдельный вход сделан без согласования и зафиксирован на красной линии БТИ.
В настоящее время Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду, также она не рассматривает заявки на согласование изменений фасада, которые находятся на красных линиях.
Решением проблемы может стать возврат помещения в проектное состояние по фасаду, проведение инвентаризации БТИ, и только после этого согласовывать проект изменений, получить разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, и проводить ремонтные работы.
Сроки и стоимость согласования определяются индивидуально в каждом конкретном случае. В среднем срок рассмотрения может составлять от двух месяцев до полугода.
Сюда входит подготовка и проведение собрания жильцов, которое занимает от 2 до 20 дней, оформление проекта и заключения – в зависимости от сложности время может затягиваться до нескольких недель, оформление проекта или разрешения – от двух недель до двух месяцев, получение акта приемки в срок до недели, изготовление технического плана – от одного до семи дней, получение учетной выписки – от недели.
Стоимость процесса согласования отдельного входа в здание, как и других действий по реконструкции, состоит из:
оценки документации на изменяемый объект;
характера и объема проводимых изменений;
количества ведомств и мероприятий, в которые необходимо обратиться за согласованием;
объема технических документов;
прочих составляющих.
Стоимость согласования также варьируется в зависимости от ряда факторов: согласование проектных документов может стоить в среднем 5 тыс. руб.; составление план-проекта 3 тыс. руб.; согласование входа в здание с жилищной инспекцией 10 тыс. руб.; изготовление нового технического паспорта – от 2000 руб. Помимо вышеуказанных могут иметь место и иные расходы.
Процедура согласования внесения изменений в объекты недвижимости предполагает возможные сложности. При согласовании дополнительного входа в здание или помещение могут возникать следующие проблемы:
Отказ собственников многоквартирного дома в переводе помещения в нежилое или создании отдельного входа (к примеру, если перепланировка нарушит движение по тротуару);
Отказ государственных органов в формировании проекта перепланировки или выдаче разрешения на изменение помещения, переводе его в нежилое;
Отказ в признании оформления отдельного входа перепланировкой или переустройством, что затягивает процесс получения разрешения на реконструкцию;
Неграмотно составленный проект может повлечь отказ или приостановление процесса согласования;
Нарушение требований проекта при проведении строительных работ влечет отказ в выдаче акта приемочной комиссии;
Проведение работ без разработки и согласования проекта может повлечь наложение штрафа, а также требование вернуть помещение в первоначальный вид.
Работы, осуществляемые при согласовании отдельного входа, не должны:
Нарушать целостность несущих стен и конструкций дома;
Нарушать работу коммуникаций и инженерных систем;
Ухудшать целостность и внешний вид фасада;
Нарушать правила и требования пожарной безопасности;
Создавать сложности в процессе использования общего имущества жильцами дома.
Помимо этого не допустимо затрагивать работу дымовых и вентиляционных каналов, демонтировать, заделывать их или изменять.
Все проводимые работы должны быть предусмотрены проектом, не прописанные в нем действия, превышающие нагрузку на несущие конструкции МКД считаются нарушением. Не допускается эксплуатация устройств для ограничения подачи воды, электроэнергии и газа на общую сеть дома.
Входная группа обеспечивает доступ к жилым или нежилым помещениям. Для того, чтобы оформить в МКД отдельный вход потребуется составление проектной документации, разрешение от МЖИ и Москомархитектуры, а также согласие от собственников квартир.
Иногда перевод помещения в нежилой статус может происходить вместе с согласованием отдельного входа, а оформление входа совпадает по времени с получением документации на перевод.
После проведения работ собственник должен узаконить изменения в характеристиках помещения с помощью нового технический плана и кадастрового учета в Росреестре.
Избежать сложностей в согласовании входной группы нежилого помещения можно обратившись к экспертной организации, которая окажет помощь в проведении всех видов работ и соблюдении всех требований.
При оформлении входа необходимо обеспечить его доступность для маломобильных групп населения горкой или пандусом. Лестница или ступеньки должны быть безопасны, оснащаться поручнями и устанавливаться на плиту с подсыпкой. Оформление входа не должно нарушать общий стиль уже существующего здания, так как в ином случае шансы на его согласование снижаются.
