Переустройство и перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме | Архибальд

Переустройство и перепланировка жилого помещения: основные правила

Узнайте как узаконить Вашу перепланировку
Получить консультацию

Собственники квартир ради комфорта могут затеять масштабный ремонт, который затрагивает инженерные сети, оборудование, перенос стен и другие манипуляции. Важно понимать, что далеко не все действия по преобразованию жилья разрешены по умолчанию.

Рассмотрим ключевые особенности переустройства и перепланировки помещений.

Чем отличается перепланировка от переустройства жилого помещения

Между обозначенными понятиями существует четкое законодательное отличие.

Согласно ст.25 ЖК РФ, переустройство – это манипуляции, которые обязательно должны быть отражены в техпаспорте.

Сюда можно отнести перемещение, замену или монтаж следующих компонентов:

  • инженерных сетей;
  • санитарно-технического оборудования;
  • электротехники

Практические примеры переустройства:

  • замена газовой плиты на электроплиту;
  • перенос газовой колонки;
  • прокладка электросети и трубопровода

Закрытого перечня действий, которые являются переустройством, в законе не установлено.

Перепланировка, в свою очередь, представляет собой радикальное изменение конфигурации помещения. Примеры:

  • увеличение площади;
  • перенос санузла;
  • установка дополнительной стены;
  • создание новых дверных проемов

Согласитесь, что провести различие между указанными понятиями порой бывает сложно. Лучше руководствоваться следующим правилом: все, что затрагивает конкретное оборудование, относится к переустройству, тогда как манипуляции со структурой помещения являются перепланировкой.

Важно: оба типа манипуляций требуют внесения изменений в техпаспорт.

Что разрешено, а что запрещено?

Из-за размытого характера определений порой бывает трудно сказать, какие именно действия можно проводить, а какие нельзя.

Обязательно следует руководствоваться Постановлением Госстроя № 170, который устанавливает нормативы по изменению квартир в жилых домах. В соответствии с указанным актом, точно запрещены манипуляции, которые приводят к нарушениям:

прочности несущих конструкций здания в целом;

работы инженерных систем;

вида фасадов;

противопожарных устройств;

условий эксплуатации и проживания

Снос или ослабление несущих конструкций напрямую влияет на безопасность проживания в здании. Категорически запрещено убирать несущие стены или расширять помещения за счет балконов. Кроме того, не разрешается присоединять к жилплощади часть технических помещений (вентиляции, подвалов, подъездов), так как они являются общей собственностью. Это делать позволительно только после проведения общего собрания собственников и получения согласия.

Указанные запреты касаются как перепланировки, так и переустройства. Конкретные действия, которые запрещены в рамках перепланировки:

уничтожение вентиляции;

перекрытие сантехники;

снос несущих конструкций;

С другой стороны, однозначно разрешены следующие действия по переустройству:

косметический ремонт;

сборка-разборка встроенной мебели;

замена инженерного оборудования на функциональные аналоги

По перепланировке, как уже было отмечено, разрешены следующие виды манипуляций:

создание новых входных проемов;

создание окон;

расширение или уменьшение жилых помещений за счет других площадей

Большинство из указанных действий требуют предварительного согласования с администрацией и жилищной инспекцией. В некоторых случаях можно ограничиться уведомительным порядком.

Главное правило, которое нужно запомнить: действия по переустройству и перепланировке не должны нарушать права соседей и не должны создавать угрозу для здания.

Важно: знаковый пример, который не относится ни к переустройству, ни к перепланировке – установка кондиционера. Монтаж указанного оборудования не требует какого-либо согласования с жилищной инспекцией. Точно также дело обстоит и с установкой бойлера или отопительного котелка. Однако указанные действия не должны приводить к порче уже существующих инженерных сетей.

Отдельный случай: несанкционированное подключение

На практике распространены следующие действия со стороны собственников квартир:

  • вынос радиатора на балкон;
  • подключение нового оборудования без счетчика;
  • организация теплых полов, которые питаются от горячего водоснабжения.

Указанные примеры представляют собой несанкционированное подключение. По общему правилу, оно не допускается ни в каком виде. Собственник квартиры, который произвел подобные действия, обязан вернуть все в первоначальное состояние.

Обоснование подобного запрета можно увидеть в судебной практике. Согласно мнению Верховного суда РФ, которое было опубликовано в деле № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г., несанкционированное подключение несет потери ресурсоснабжающей организации – потребляемый объем энергии остается вне учета. Это создает ситуацию чрезмерного потребления, которое сильно ударяет по экономике УК и всего многоквартирного дома.

Особенности согласования перепланировки и переустройства

В общем случае процедура согласования включает следующие шаги:

  • Оформление техдокументов на квартиру в бюро технической инвентаризации (БТИ).

  • Сбор правоустанавливающих свидетельств на квартиру.

  • Подготовка эскиза или проекта.

  • Обращение в жилищную инспекцию с заявлением о получении разрешения на перепланировку.

  • Непосредственное изменение жилого помещения.

  • Проверка со стороны жилищной инспекции.

  • Обновление техпаспорта на основании акта проверки.

  • Обновление сведений в ЕГРН и получение актуальной выписки.

Указанные действия в первую очередь касаются полноценной перепланировки, то есть изменения конфигурации конкретного жилого (или служебного) помещения. Речь идет про увеличение или уменьшение площади, снос перегородок, добавление новых инженерных сетей или конструкций.

Важно: перенос оборудования или иных компонентов жилого помещения в рамках его площади ограничивается только составлением эскиза – проект готовить не нужно.

В некоторых случаях процедура согласования будет носить уведомительный порядок. Это касается проведения простых манипуляций (ремонта) с оборудованием и иными компонентами помещения, которые гарантированно не затрагивают его конфигурацию и права соседей.

Длительность процедуры согласования непременно включает проведение самих манипуляций над жилыми помещениями. Это существенно затягивает срок. На практике собственнику следует заранее закладывать около полугода для того, чтобы правильно оформить все действия.

Обратите внимание, что законодатель и юридическая практика явно не разграничивают переустройство и перепланировку в плане согласования. Собственник составляет общее заявление, которое характерно для обоих типов манипуляций. В некоторых случаях это может вызвать недопонимание – всегда следует четко указывать, что именно планируется сделать в жилых помещениях.

Самым легким способом организации перепланировки является обращение в специализированную организацию, которая знает нюансы взаимодействия с СЭС, жилищной инспекцией и пожарным надзором.

Важно заранее выяснить, чтобы компания числилась как член СРО – только такие организации имеют разрешения на проведение строительно-ремонтных работ в жилых помещениях.

Какие документы необходимы?

От собственника потребуется подготовить следующий пакет документов:

  • заявление о переустройстве или перепланировке;

  • правоустанавливающие документы на помещения – это могут быть договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве собственности или дарственная;

  • разработанный проект или эскиз переустройства или перепланировки;

  • техпаспорт;

  • справка от СЭС

В некоторых случаях могут также понадобиться иные документы.

К примеру, если здание в целом относится к памятнику архитектуры, то собственнику нужно будет получать разрешение от органа, который отвечает за охрану указанных объектов.

По результатам проведенной перепланировки или переустройства будет назначена комиссия от инспекции. Если действия собственника были произведены в соответствии с проектом, и ничьи права не пострадали, то комиссия оформит акт приемки.

Указанный документ – основание для того, чтобы обновить технический паспорт и сведения в Росреестре о недвижимости.

Когда могут отказать в согласовании?

Ст.27 ЖК РФ указывает причины, из-за которых собственнику могут отказать в предоставлении согласия на проведение переустройства или перепланировки. Конкретные основания:

  • владелец квартиры предоставил неполный пакет документов;
  • отсутствие необходимого документа;
  • собственник предоставил документы не в тот орган;
  • проект переустройства или перепланировки, как и эскиз, составлены с ошибками.

Орган, который принимает решение о согласовании, обязан оформить письменный отказ с объяснением причин. Таким образом, у владельца жилых помещений будет ясное понимание того, что нужно исправить.

Что будет в случае незаконной перепланировки или переустройства

Перепланировка или переустройство, которые были произведены без должного согласия со стороны надзорного органа, являются самовольными. За указанные манипуляции собственнику грозит административная ответственность.

Согласно ст.7.21 КоАП РФ, на владельца квартиры будет назначен штраф в размере до 2,5 тысяч рублей.

Но это – только минимально возможная ответственность. Если в ходе перепланировки пострадали соседи или конструкция жилого дома, то собственнику придется восстанавливать прежнее состояние и возмещать ущерб. Если в ходе проводимых манипуляций будет доказан факт причинения вреда жизни или здоровью, то владелец квартиры может с легкостью попасть под уголовную ответственность.

Выводы

При организации переустройства или перепланировки обязательно следует изучить нормативные документы, подготовить все нужные свидетельства для согласования и соблюсти установленные сроки для проведения манипуляций. Общий совет: изменять жилые помещения в первую очередь с учетом безопасности для соседей и здания. В противном случае собственник рискует ответственностью по законодательству, которая далеко не всегда ограничивается только административными штрафами.

Отзыв клиента

«Недавно с мужем купили квартиру в новостройке в Москве. Встал вопрос о переносе нескольких проёмов и совмещении санузла. Так как мы наслышаны об историях, когда сначала делается ремонт, а потом его нереально согласовать, решили изначально посоветоваться со специалистами. Компанию «Архибальд» нашли в интернете. Сначала ответили на все вопросы по телефону, потом в ближайшее время сотрудник приехал в квартиру, осмотрел помещение, подписали договор. Мы попросили выполнить проект, а согласовывали сами. Теперь живём с ремонтом и согласованной перепланировкой :)»
Марина и Александр Супружеская пара

Проделанная работа

Разработка проекта перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект перепланировки квартиры согласно действующим нормам РФ, а также требованиям Мосжилинспекции города.
Особенности: в проект были заложены решения по размещению кухни-ниши в коридор и объединение ее с жилой комнатой. Освободившееся помещение кухни было переустроено в кабинет. Данный проект выполнялся для согласования с Мосжилинспекцией.

Отзыв клиента

«Так как я брал квартиру в ипотеку, для банка нужно было обязательно, что я приведу все документы в порядок. В квартире, которую купил, была несогласованная перепланировка. Хочу сказать большое спасибо, так как нам помогли согласовать документы в разумные сроки.»
Юрий Стоматолог

Проделанная работа

Узаконивание выполненной перепланировки в г. Москва

Задача: Узаконить выполненную 5 лет назад перепланировку квартиры.
Особенности: В ходе выполненной перепланировки была перенесена кухня в коридор, установлено дополнительное сантехническое оборудование.

Отзыв клиента

«Мне очень понравился грамотный и вежливый менеджер Ксения!!! Сразу подробно обо всём рассказала и пояснила. Проделанной работой в итоге очень довольна!!»
Елена Смотритель в музее

Проделанная работа

Согласование перепланировки квартиры в г. Москва

Задача: Разработать проект и согласовать перепланировку в Мосжилинспекции.
Особенности: Было проведено обследование автором проекта дома ГУП МосжилНИИпроект и подготовлены решения по устройству проема в несущей стене.

Отзыв клиента

«Заказывал проект электрики в октябре во время ремонта. Оперативно выехали, померили квартиру и через неделю с курьером передали проект. Вопросов у строителей не было, всё работает хорошо и без нареканий.»
Виктор Константинович Финансист

Проделанная работа

Разработка проекта электрики квартиры в г. Москва

Задача: разработать проект электроснабжения для согласования с Управляющей компании дома.
Особенности: Нами были получены технические условия и разработана оптимальная схема электропроводки, соответствующая всем требованиям функциональности, энергоэффективности и безопасности.

География наших объектов

Наша компания оказывала услуги
проектирования и согласования перепланировок указанных объектов
остались вопросы?
задайте их нашему специалисту в ходе бесплатной консультациизадайте их нашему специалисту в ходе
бесплатной консультации

    БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ДОВЕРИЕ!


    Наш специалист перезвонит вам в течение 5-10 минут и ответит на все ваши вопросы

    Закрыть

    БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ДОВЕРИЕ!


    К сожалению, наш рабочий день уже закончился.


    Специалисты обязательно ответят вам в рабочее время.


    Мы работаем ПН-ПТ с 10:00 до 19:00

    Закрыть

    Бесплатно узнайте ответы на все Ваши вопросы у нашего специалиста по перепланировкам в течение 5 минут!

      Закрыть

      СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

      Акция! Согласование перепланировки «под ключ» со скидкой!

      В данном варианте мы самостоятельно соберем все документы, разработаем необходимую проектную документацию, согласуем перепланировку в Мосжилинспекции, внесем изменения БТИ.

      Что будем делать:

      1. Проведем обследование и обмер квартиры.
      2. Разработаем Техническое заключение.
      3. Проведем приемку ремонта и получим акт в Мосжилинспекции.
      4. Получим новый поэтажный план на квартиру в БТИ.
      5. Привезем все полученные документы лично в руки.

      Стоимость по акции: от 100 000 руб.


      • 100% гарантия согласования

      • Более 1500 объектов согласовано

      Бесплатно узнайте ответы на все Ваши вопросы у нашего специалиста по перепланировкам в течение 5 минут!

        Закрыть