С 10 до 19 пн-пт
Собственники квартир ради комфорта могут затеять масштабный ремонт, который затрагивает инженерные сети, оборудование, перенос стен и другие манипуляции. Важно понимать, что далеко не все действия по преобразованию жилья разрешены по умолчанию.
Рассмотрим ключевые особенности переустройства и перепланировки помещений.
Между обозначенными понятиями существует четкое законодательное отличие.
Согласно ст.25 ЖК РФ, переустройство – это манипуляции, которые обязательно должны быть отражены в техпаспорте.
Сюда можно отнести перемещение, замену или монтаж следующих компонентов:
Практические примеры переустройства:
Закрытого перечня действий, которые являются переустройством, в законе не установлено.
Перепланировка, в свою очередь, представляет собой радикальное изменение конфигурации помещения. Примеры:
Согласитесь, что провести различие между указанными понятиями порой бывает сложно. Лучше руководствоваться следующим правилом: все, что затрагивает конкретное оборудование, относится к переустройству, тогда как манипуляции со структурой помещения являются перепланировкой.
Важно: оба типа манипуляций требуют внесения изменений в техпаспорт.
Из-за размытого характера определений порой бывает трудно сказать, какие именно действия можно проводить, а какие нельзя.
Обязательно следует руководствоваться Постановлением Госстроя № 170, который устанавливает нормативы по изменению квартир в жилых домах. В соответствии с указанным актом, точно запрещены манипуляции, которые приводят к нарушениям:
прочности несущих конструкций здания в целом;
работы инженерных систем;
вида фасадов;
противопожарных устройств;
условий эксплуатации и проживания
Снос или ослабление несущих конструкций напрямую влияет на безопасность проживания в здании. Категорически запрещено убирать несущие стены или расширять помещения за счет балконов. Кроме того, не разрешается присоединять к жилплощади часть технических помещений (вентиляции, подвалов, подъездов), так как они являются общей собственностью. Это делать позволительно только после проведения общего собрания собственников и получения согласия.
Указанные запреты касаются как перепланировки, так и переустройства. Конкретные действия, которые запрещены в рамках перепланировки:
уничтожение вентиляции;
перекрытие сантехники;
снос несущих конструкций;
С другой стороны, однозначно разрешены следующие действия по переустройству:
косметический ремонт;
сборка-разборка встроенной мебели;
замена инженерного оборудования на функциональные аналоги
По перепланировке, как уже было отмечено, разрешены следующие виды манипуляций:
создание новых входных проемов;
создание окон;
расширение или уменьшение жилых помещений за счет других площадей
Большинство из указанных действий требуют предварительного согласования с администрацией и жилищной инспекцией. В некоторых случаях можно ограничиться уведомительным порядком.
Главное правило, которое нужно запомнить: действия по переустройству и перепланировке не должны нарушать права соседей и не должны создавать угрозу для здания.
Важно: знаковый пример, который не относится ни к переустройству, ни к перепланировке – установка кондиционера. Монтаж указанного оборудования не требует какого-либо согласования с жилищной инспекцией. Точно также дело обстоит и с установкой бойлера или отопительного котелка. Однако указанные действия не должны приводить к порче уже существующих инженерных сетей.
На практике распространены следующие действия со стороны собственников квартир:
Указанные примеры представляют собой несанкционированное подключение. По общему правилу, оно не допускается ни в каком виде. Собственник квартиры, который произвел подобные действия, обязан вернуть все в первоначальное состояние.
Обоснование подобного запрета можно увидеть в судебной практике. Согласно мнению Верховного суда РФ, которое было опубликовано в деле № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г., несанкционированное подключение несет потери ресурсоснабжающей организации – потребляемый объем энергии остается вне учета. Это создает ситуацию чрезмерного потребления, которое сильно ударяет по экономике УК и всего многоквартирного дома.
В общем случае процедура согласования включает следующие шаги:
Оформление техдокументов на квартиру в бюро технической инвентаризации (БТИ).
Сбор правоустанавливающих свидетельств на квартиру.
Подготовка эскиза или проекта.
Обращение в жилищную инспекцию с заявлением о получении разрешения на перепланировку.
Непосредственное изменение жилого помещения.
Проверка со стороны жилищной инспекции.
Обновление техпаспорта на основании акта проверки.
Обновление сведений в ЕГРН и получение актуальной выписки.
Указанные действия в первую очередь касаются полноценной перепланировки, то есть изменения конфигурации конкретного жилого (или служебного) помещения. Речь идет про увеличение или уменьшение площади, снос перегородок, добавление новых инженерных сетей или конструкций.
Важно: перенос оборудования или иных компонентов жилого помещения в рамках его площади ограничивается только составлением эскиза – проект готовить не нужно.
В некоторых случаях процедура согласования будет носить уведомительный порядок. Это касается проведения простых манипуляций (ремонта) с оборудованием и иными компонентами помещения, которые гарантированно не затрагивают его конфигурацию и права соседей.
Длительность процедуры согласования непременно включает проведение самих манипуляций над жилыми помещениями. Это существенно затягивает срок. На практике собственнику следует заранее закладывать около полугода для того, чтобы правильно оформить все действия.
Обратите внимание, что законодатель и юридическая практика явно не разграничивают переустройство и перепланировку в плане согласования. Собственник составляет общее заявление, которое характерно для обоих типов манипуляций. В некоторых случаях это может вызвать недопонимание – всегда следует четко указывать, что именно планируется сделать в жилых помещениях.
Самым легким способом организации перепланировки является обращение в специализированную организацию, которая знает нюансы взаимодействия с СЭС, жилищной инспекцией и пожарным надзором.
Важно заранее выяснить, чтобы компания числилась как член СРО – только такие организации имеют разрешения на проведение строительно-ремонтных работ в жилых помещениях.
От собственника потребуется подготовить следующий пакет документов:
заявление о переустройстве или перепланировке;
правоустанавливающие документы на помещения – это могут быть договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве собственности или дарственная;
разработанный проект или эскиз переустройства или перепланировки;
техпаспорт;
справка от СЭС
В некоторых случаях могут также понадобиться иные документы.
К примеру, если здание в целом относится к памятнику архитектуры, то собственнику нужно будет получать разрешение от органа, который отвечает за охрану указанных объектов.
По результатам проведенной перепланировки или переустройства будет назначена комиссия от инспекции. Если действия собственника были произведены в соответствии с проектом, и ничьи права не пострадали, то комиссия оформит акт приемки.
Указанный документ – основание для того, чтобы обновить технический паспорт и сведения в Росреестре о недвижимости.
Ст.27 ЖК РФ указывает причины, из-за которых собственнику могут отказать в предоставлении согласия на проведение переустройства или перепланировки. Конкретные основания:
Орган, который принимает решение о согласовании, обязан оформить письменный отказ с объяснением причин. Таким образом, у владельца жилых помещений будет ясное понимание того, что нужно исправить.
Перепланировка или переустройство, которые были произведены без должного согласия со стороны надзорного органа, являются самовольными. За указанные манипуляции собственнику грозит административная ответственность.
Согласно ст.7.21 КоАП РФ, на владельца квартиры будет назначен штраф в размере до 2,5 тысяч рублей.
Но это – только минимально возможная ответственность. Если в ходе перепланировки пострадали соседи или конструкция жилого дома, то собственнику придется восстанавливать прежнее состояние и возмещать ущерб. Если в ходе проводимых манипуляций будет доказан факт причинения вреда жизни или здоровью, то владелец квартиры может с легкостью попасть под уголовную ответственность.
При организации переустройства или перепланировки обязательно следует изучить нормативные документы, подготовить все нужные свидетельства для согласования и соблюсти установленные сроки для проведения манипуляций. Общий совет: изменять жилые помещения в первую очередь с учетом безопасности для соседей и здания. В противном случае собственник рискует ответственностью по законодательству, которая далеко не всегда ограничивается только административными штрафами.
