С 10 до 19 пн-пт
Несмотря на то, что в большинстве своем новостройки обладают не только увеличенной площадью, но и удобной конфигурацией, часто жильцы решаются на перепланировку в новых квартирах. Снести стены или изменить то или иное помещение в новых домах гораздо проще, чем в зданиях старого фонда.
Существует два варианта сдачи новостроек в эксплуатацию:
без отделки: когда в помещении не проведена чистовая отделка
с отделкой: имеют место покрытия стен, пола и потолков
Получить необходимую документацию для проведения перепланировки помещения можно в любой организации с допуском СРО.
Многие новостройки идут со свободной планировкой: внутренние стены в них отсутствуют и обозначены кирпично-блочной кладкой.
В подобном случае нет необходимости сносить перегородки, изначально предусмотренные застройщиком, но так как их местоположение установлено, фактически планировка жилища не считается свободной.
Перед возведением здания всегда составляется проектная документация на него и проводится экспертиза.
В документах прописаны все перегородки, жилые помещения, коммуникации. Без прохождения подобной экспертизы застройщик не получает разрешения на строительство здания.
Отсутствие перегородок в квартире может объясняться следующими причинами:
Перед введением в эксплуатацию здание обязательно проводят технический учет и инвентаризируют - это осуществляется специалистами из БТИ или кадастровыми инженерами.
По полученным размерам устанавливаются окончательные площади, по которым производятся полные расчеты и формируется планировка.
Если замеры проводят специалисты БТИ, то для проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой предусмотрены два вида поэтажного плана БТИ:
Если обмеры производят кадастровые инженеры сторонних организаций, может возникать ряд сложностей.
После обмера здания документы с необходимыми сведениями должны быть переданы застройщиком в БТИ, но часто этого не происходит. Документация сразу уходит в Росреестр для постановки на кадастровый учет.
При необходимости проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой собственники квартир не могут получить соответствующие документы, по причине их отсутствия, и начать ремонт.
Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и время на ее осуществление зависят от сложности работы. Основные проблемы возникают, если на плане указаны только зоны кухни, санузлов и комнат, без коридоров и иных помещений.
План БТИ предусмотрен не для всех домов, многие жилые помещения, возведенные до 2010 года, им не обладают. Документ может быть заказан собственником в организации самостоятельно.
В законе не установлен порядок проведения перепланировки квартиры в новостройке без документов БТИ, они необходимы в обязательном порядке.
Если планировка еще не начата, то владелец квартиры самостоятельно может обратиться в БТИ для заказа ее первичной инвентаризации.
По заявке техник проводит замеры в квартире и вносит сведения в базу БТИ. На основании этого владелец получает технический паспорт либо поэтажный план квартиры с экспликацией к плану.
Помимо плана БТИ можно заказать проектную документацию в организации с допуском СРО, а также получить план застройщика.
Архитектурно-проектное бюро архибальд - экспертная компания, которая специализируется на согласовании перепланировки квартиры и нежилых помещений в Москве.
Получите бесплатную консультацию специалиста по телефону
+7 (499) 677-23-43
Жилищное законодательство данный вопрос не учитывает, так как у всех квартир без внутренних стен, переданных собственникам, установлены государственные планировки.
Несмотря на то, что стены не возведены, они считаются существующими, и изменять конфигурацию квартиры самостоятельно без разрешения нельзя. Любое изменение помещений считается перепланировкой и должно проводиться с согласия государственных органов.
Не всегда план БТИ содержит четкую информацию о расположении коридора, кухни, санузлов и границы комнат. Без данной информации сложно доказать законность расширения или переноса помещений. Подобные случаи часто имеют место при проведении перепланировки в новостройке со свободной планировкой.
Чтобы согласовать перепланировку в новостройке необходимо получить проектную документацию и еще ряд документов. Весь пакет можно передать в электронном виде в Мосжилинспекцию через сайт.
Некоторые собственники желают сделать планировку на стадии строительства здания. На практике выбрать планировку помещения до вступления в право собственности невозможно, так как проект здания проходит экспертизы с момента приобретения жильцами квартир.
Разрешительные документы выдаются на конкретный объект, с утвержденными планировочными решениями, а возможные отклонения требуют проведения повторной экспертизы.
Даже в случае рекламы «свободной квартиры» внесение изменений возможно только после сдачи дома и подписания акта приема-передачи. На планировочное решение от собственника застройщику получается разрешение, а затем весь процесс контролируется жилищной инспекции.
На практике заселение в жилье происходит раньше, чем выдача владельцам документов.
Часто свидетельство о праве собственности можно получить через шесть или двенадцать месяцев, а ремонты в основном начинают проводиться после заселения.
Согласно норме ст.26 Жилищного кодекса РФ ремонт можно проводить только после получения соответствующего разрешения.
Ранее разрешение невозможно было получить без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН и многие ремонты проводились без согласования.
В настоящее время приобрести квартиру в новостройке можно на основании договора долевого участия или по уступке прав в готовом здании.
Если здание строилось за счет бюджетных средств или кооператива, то договоры заменяются документом, подтверждающим право владения жильем. В договоре также нужно указывать согласие застройщика на проведение работ по перепланировке, в иных случаях согласие получается отдельно.
Для проведения изменений возможно получение согласия на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с государственными органами. Данные правила применимы только для Москвы, в регионах до сих пор требуется свидетельство о собственности или выписка ЕГРН.
Отдельную категорию составляют случаи приобретения квартиры в новостройке с использованием займа. В данном случае не все банки дают согласие на проведение перепланировки до вступления в право собственности.
Если в помещении согласно поэтажному плану БТИ не выделены зоны, кроме «хозяйственных» - санузла и кухни, то необходимо получить план застройщика (архитектурный план). В нем отражается вся планировка жилого помещения, утвержденная городом.
Согласование перепланировки в новостройке аналогична процедуре для любых МКД.
Почти во всех новостройках отсутствует отделка полов – необходимо заливать стяжку и выполнять устройство и отделку. Ранее для проведения подобных работ требовалось согласование перепланировки с учетом проекта перепланировки, даже если для других работ было достаточно эскиза.
В настоящий момент, если не проводятся иные работы, требующие проектного согласования, ремонт пола может осуществляться по "эскизу".
Процесс согласования перепланировки в новостройке аналогичен для всех домов.
Здесь необходимо получить план квартиры у МосгорБТИ. Для согласования перепланировки в новостройке через Мосжилинспекцию необходимы только технические документы БТИ, потому, собственники самостоятельно заказывают первичную инвентаризацию квартиры.
На основании плана БТИ заказывается инженерное обследование жилища, по окончании которого составляется техническое заключение и проект перепланировки квартиры в новостройке.
Далее собственник должен написать заявление на перепланировку и передать в Мосжилинспекцию через МФЦ.
Рассмотрение пакета документов происходит в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция, после сего собственнику выдается разрешение на проведение перепланировки квартиры в новостройке.
Ремонтные работы должны проводиться в строгом соответствии с проектом, выданным жилищной инспекцией. По окончании ремонта жилищная инспекция проверяет его соответствие документации и выдает акт о завершенной перепланировке.
Многие собственники не дожидаются получения разрешения и проводят перепланировку квартир в новостройке самостоятельно. Законом допускается узаконивание изменений помещения по окончании работ в любых домах, а не только в новостройке.
Узаконить перепланировку квартиры в новостройке возможно, если в них не содержатся нарушения российского законодательства, соблюдены строительные, санитарные и противопожарные нормы, а безопасность проведенной планировки подтверждена техническим заключением, выданным организацией с лицензией и допуском СРО.
Помимо прочего на собственника может налагаться административный штраф за незаконную перепланировку.
Каждый случай согласования перепланировки в новостройке индивидуален. Здесь играют значение следующие факторы: этажность, особенности конструкции, планировка соседних жилых помещений.
Срок разрешения составляет полтора года, его продление не допускается.
Заявитель может самостоятельно отозвать решение на основании следующих причин:
Отказ от перепланировки;
В случае смерти заявителя и переходе права собственности на жилье к наследникам.
Жилищная инспекция может отозвать заявление по следующим причинам:
Вынесение судебного решения об отмене решения о согласовании;
Выдача государственными органами распоряжения о прекращении действия согласования в здании – объекте культурного наследия.
К последствиям незаконной перепланировки в новостройках относятся:
Назначение штрафов и возможное лишение прав на жилое помещение:
Согласие соседей на перепланировку обязательно получать в случаях, когда она касается общедомового имущества или затрагивает условия жизни других людей.
К подобным моментам относится присоединение части общего имущества к имуществу собственника.
Здесь потребуется получить согласие всех собственников МКД. Присутствие на общем собрании необходимо, в ином случае потребуется нотариально заверенное согласие, если визит не состоится.
При построении тамбура за счет лестничного пролета для согласования плана, потребуется 2/3 согласия собственников дома.
Без согласия могут совершаться следующие действия:
Существует ряд действий, которые категорически не могут совершаться при перепланировке квартир:
Ликвидация несущих стен, так как это влияет на устойчивость здания в целом;
Увеличение площади мокрой зоны за счет жилого пространства и расположения над жилым помещением соседа снизу;
Объединение комнат с помещением с газовым оборудованием - такое место должно быть обособлено и изолировано (к электроплитам таких требований нет);
Подключение теплых полов к горячему водопроводу, в данном случае допускается только электрообогрев;
Изменение размеров или формата вентиляционного короба или полностью снимать его;
Объединение общедомовых территорий с квартирой без соответствующего разрешения.
Разрешение Мосжилинспекции, можно получить на проведение следующих видов работ:
Изменение кухонных границ в нежилую зону;
Демонтаж не несущих стен;
Демонтаж подоконника без затрагивания плиты балкона;
Перемещение сантехники в пределах санузла и мокрой зоны;
Перенос батареи на другую стену.
Тем не менее, каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
Проведение несложных ремонтных работ не требуется согласовывать.
К примеру, можно оформить вторую дверь в ненесущей стене, если это не нагружает перекрытия, заменить сантехническое оборудование с сохранением местоположения, перестелить пол, если сохраняется его высота и размеры. Также не согласуется переклейка обоев, настил пола плиткой, линолеумом или ламинатом.
Значительно упрощен порядок изменения устройства встроенных шкафов, формирование дверей в не несущих стенах, перенесение раковины на кухне в другое место, замены ванны на душевую кабину в санузле.
Отказ в проведении перепланировки может произойти в трех случаях:
Пакет документов на перепланировку квартиры в новостройке можно подать повторно после исправления ошибок, если же отказ незаконен, то следует обращаться в суд.
Для подачи в суд потребуется стандартный пaкeтдoкyмeнтoв, иcкoвoeзaявлeниe и peшeниeoбoткaзeот государственных органов. B тeчeниe 30 днeйcyдрассматривает дело, обжаловать решение можно в течение трех месяцев с момента уведомления. Иск следует подавать по месту нахождения дoмa, или отказавшего государственного органа.
Судом может быть назначена своя экспертиза, которая должна подтвердить, что будущая перепланировка не повредит остальным жильцам и зданию в целом. При положительном результате экспертизы иск удовлетворяется. Далее решение суда необходимо передать в opгaнытexничecкoйинвeнтapизaции. В техническую дoкyмeнтaцию будут внесены изменения, далее возможно проводить ремонтные работы.
Процесс согласования перепланировки в новостройке включает в себя несколько этапов: получение технического паспорта в БТИ, заказ проекта перепланировки у организации с допуском СРО, передача пакета документы в Мосжилинспекцию, получение решение о согласовании, проведение ремонтных работ, получение подтверждения от Жилинспекции о соответствии внесенных изменений проекту. По окончании необходимо получить новый техпаспорт в БТИ, а также передать информацию об изменениях в Росреестр.
