Перепланировка санузла: все, что нужно знать

Скромные размеры санузла типичны для многих квартир. Часть владельцев пытается компенсировать данный нюанс через визуальное расширение помещения за счет косметического ремонта. Но это удается сделать далеко не всегда. Более радикальное решение – организовать перепланировку всего санузла.

Данное мероприятие сопряжено с большим количеством нюансов – без их учета собственник рискует получить наказание по закону. Рассмотрим подробнее, как именно должна проводиться перепланировка.

Кому еще подойдет перепланировка?

Недостаток полезной площади в санузле – не единственная причина, которая может побудить собственника к перепланировке. Данное мероприятие также востребовано, если:

• В квартире проживает много людей. В таком случае санитарный узел не всегда будет доступен из-за очереди, которая может вызывать дискомфорт.

• В квартире живут пожилые люди и инвалиды. Перепланировка поможет изменить конфигурацию туалета и ванной комнаты для удобства проживающих.

• Санузел расположен рядом с кухней или спальней. В подобной ситуации жители, как и гости, могут испытывать дискомфорт из-за неприятного запаха и звуков из ванной комнаты.

Иными словами, перепланировка – это процедура, которая позволит собственнику сделать квартиру более удобной для жизни.

Какие виды перепланировок существуют?

Согласно законодательству, перепланировка санузла может проводиться в одной из следующих форм:

Совмещение. Представляет собой объединение пространства туалета и ванной комнаты.

Разделение. Собственно, установка перегородки между туалетом и ванной комнатой.

Изменение расположения двери. Перенос входа часто позволяет выделить много свободного пространства.

Перенос санузла. Возможен как локальный перенос техники в пределах одного помещения, так и перемещение всего узла в другое место в квартире.

У каждого варианта – свои нюансы. Для начала рассмотрим ключевые правила и ответим на вопрос, что можно делать, а что трогать нельзя при перепланировке.

Что точно нельзя делать?

Туалет, как и ванная комната, относятся к «мокрым зонам» квартиры. По закону они признаются нежилыми помещениями. Изменять конфигурацию санузла запрещено, если это повлечет:

• Расширение за счет площади жилых помещений. В таком случае часть туалета и ванной комнаты окажется над соседской жилой зоной. Это существенно повышает риск затопления. Указанное ограничение не действует, если вы являетесь собственником двухуровневой квартиры – в таком случае можно расширить санузел на втором уровне, если на нижнем этаже располагается кухня. Кроме того, расширять ванную комнату также можно, если под вами – нежилые помещения.

• Выход из санузла, который ведет в спальню или кухню. Дверь из помещения должна вести в коридор. Данный запрет был введен п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10, который говорил о том, что запрещено делать вход в помещение, оборудованное унитазом, из жилых комнат и кухонь. Тем не менее, в настоящее время ограничение перестало действовать – можно вполне проектировать свое жилье так, чтобы выход из туалета был прямо на кухню или в спальню.

• Неправильное использование вентиляции. Запрещено искусственно сужать или перемещать шахту.

Важно: касаемо вентиляционных шахт есть один примечательный нюанс. Собственник может затронуть данную конструкцию и даже использовать ее часть для увеличения пространства «мокрой зоны», но только после обязательного согласования вопроса с общедомовым собранием. Все из-за того, что вентиляция относится к общедомовому имуществу. По этой причине трогать шахту чаще всего нецелесообразно.

Указанные манипуляции приводят либо к нарушению санитарных норм, либо к нарушению правил безопасности и прав соседей. По этим причинам перечисленные виды ремонта запрещены по законодательству.

Что точно можно делать?

Перепланировка туалета – весьма обширное понятие, которое не всегда приводит к нарушениям. Законодательством разрешены следующие типы изменений:

Устранение перегородки. В таком случае можно расширить пространство ванной и туалета, что позволит расположить в помещении иную сантехнику.

Расширение санузла за счет коридора, кладовки или иных служебных помещений.

Изменение расположения туалета или ванной комнаты вплоть до полного переноса помещения в другое место. Это возможно, но только если этажом ниже будет располагаться нежилое помещение.

Указанные манипуляции вполне допустимы. Однако и для них требуется предварительное согласование с контролирующими инстанциями. Фактически любая перепланировка, то есть изменение конфигурации санитарного узла, подразумевает под собой разрешительный порядок реализации.

Важно: если вы планируете задействовать коридорное пространство, то следует предварительно просчитать его ширину. Нижний порог комфорта составляет 90 см – если вы возьмете больше, то придется терпеть неудобства.

Все из-за того, что при ширине ниже указанного значения в коридоре не разойдутся 2 человека, а для маломобильных граждан это создаст ощутимые препятствия в передвижении.

Варианты перепланировки санузла

Рассмотрим подробнее конфигурации, которые допустимы по законодательству.

Объединение санузла

Одновременная нехватка пространства и в ванной комнате, и в туалете, может быть разрешена через совмещение указанных помещений в одно.

Для этого, как правило, проводится снос разделяющей перегородки с последующей перестановкой оборудования.

Во многих случаях объединение санузла позволит более эргономично разместить сантехнику, к примеру – стиральную машину, которую раньше поместить не удавалось ни в одно из существовавших помещений.

Объединение санузла в обязательном порядке требует установки качественной гидроизоляции в обоих помещениях, так как они фактически превращаются в единую «мокрую зону».

При этом, чтобы получить одобрение от жилищной инспекции, собственнику придется сначала снимать старую стяжку и только затем монтировать новую с гидроизоляцией.

Разделение санузла

Обратный объединению процесс – разделение

Данная перепланировка подразумевает воссоздание перегородки между ванной комнатой и туалетом.

Разделение помещений не так распространено, как их объединение, и характерно в основном для квартир с большой площадью санузлов.

Тем не менее, разделение санитарного узла может оказаться хорошей опцией, так как фактически после его проведения сразу 2 человека получают доступ к «мокрой зоне». Это особенно актуально для семей с детьми. Кроме того, разделение ванной комнаты и туалета позволит защитить помещения от неприятных запахов.

Каркасная перегородка – не единственный способ разделения санитарного узла. Часто также используется возведение капитальной стены, пластиковой стены или стеклянной панели.

Перепланировка за счет коридора

Как уже было отмечено, собственник может использовать смежные нежилые помещения для расширения пространства санузла. Примеры таких площадей:

• коридор;
• кладовая;
• встроенный шкаф.

Расширить пространство можно как с использованием всей площади коридора, так и только его части. В первом случае придется переустраивать вход в другие помещения, во втором же коридор просто будет сужен.

Распространенная практика: расширить и ванную комнату, и туалет за счет коридора. В таком случае оба помещения часто объединяются в одно.

Обустройство санузла на новом месте

В просторных квартирах появляется опция переноса санузла в другое место.

Как правило, им выступает часть коридора. При этом можно как добавить второй полноценный санузел, так и переместить старый.

Указанные варианты сложны в реализации, так как собственнику придется решать вопросы с обустройством дополнительного сливного стояка, гидроизоляцией и монтажом вентиляции.

Касаемо гидроизоляции: рекомендуется использовать обмазочный способ, так как он отлично переживает высокую нагрузку и позволяет избегать спонтанных протечек.

Кроме того, собственнику потребуется установка переливного порога на выходе из «мокрой зоны» - его высота не должна быть меньше 15-20 мм. Указанное требование переливного порога можно не выполнять, если гидроизоляционный материал установлен на всем полу в квартире.

Важно: при перемещении сантехнического узла важно учитывать такой фактор, как циркуляция коммуникаций. Слишком длинная магистраль понижает давление в общедомовой конструкции, что может привести к слабому напору воды и холодной температуре.

Переобустройство санузла

Сантехническое оборудование можно также переносить в другое место в рамках одного помещения. Это наиболее простой вариант, так как от собственника не потребуется разрабатывать полноценный проект перепланировки. Достаточно будет обратиться в жилищную инспекцию, подать заявление и ожидать проверки.

При перемещении сантехники в рамках одного помещения следует уделить особое внимание канализационным трубам. Важно, чтобы они имели уклон, иначе стоки будут застаиваться в трубе, что приведет к неприятному запаху и засорам.

Замена ванной на душевую кабину: считается ли это перепланировкой?

Общее правило: любое перемещение сантехники, которая обозначена в плане БТИ, влечет необходимость изменять и сам план БТИ. Это автоматически означает, что совершаемые манипуляции по замене будут являться перепланировкой, так как раковины и ванные отмечаются в документе.

С другой стороны, в плане БТИ не помечаются такие приборы, как стиральная машина или полотенцесушитель – их можно перемещать без проблем.

Замена ванной на душевую кабину может стать хорошей альтернативой по сравнению с объединением помещений, так как кабинка занимает меньше места. Такое решение позволит собственнику обойтись без масштабной перепланировки.

Важно: замена сантехники на аналоги по размерам относится к переустройству. Таким образом, если вы планируете поменять одну ванную на другую модель, то замену можно производить без уведомления.

Уменьшение санузла

Санузел можно не только увеличивать, но и уменьшать. Однако данный вариант считается самым редким – в большинстве случаев собственники, напротив, пытаются увеличить пространство туалета и ванной комнаты.

Особенности перепланировки в разных типах домов

Изменение конфигурации санузлов в обязательном порядке должно учитывать нюансы тех или иных типов многоквартирных домов.

К примеру, в «хрущевках» туалеты и ванные комнаты, как правило, являются тесными помещениями. При перепланировке собственники чаще всего стремятся объединить указанные «мокрые зоны» для увеличения пространства. В таких случаях не следует забывать про требования, которые указаны в п. 9.22 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10. Речь идет про уже упоминавшееся условие о том, что санузел должен располагаться над нежилыми помещениями.

В панельных домах сантехнические помещения часто представляют собой специальные кабины, которая изготавливается на заводе и затем перевозится на место постройки многоквартирного дома. Если владелец квартиры хочет увеличить площадь санузла, то ему придется демонтировать кабину. Это также относится к перепланировке – без разрешения производить подобные манипуляции не следует.

Как согласовать перепланировку?

Есть два варианта процедуры согласования перепланировки санузла:

• Упрощенный. Возможен в случае устранения перегородки без увеличения площадей «мокрой зоны».

• Классический. Действует, когда собственник планирует увеличить полезную площадь санузла или переместить его в другое место.

Важно понимать, что конкретная процедура согласования будет зависеть не только от желаемой конфигурации санузла, но также от региона проживания и типа многоквартирного дома.

Общий порядок согласования выглядит следующим образом:

• Заказать техпаспорт на квартиру или поэтажный план с экспликацией. Указанные документы можно получить в БТИ.
• Оформить техническое заключение и составить проект перепланировки.
• Подготовить пакет документов для жилищной инспекции.
• Получить распоряжение на перепланировку.
• Осуществить необходимые работы в обозначенный срок.
• Пройти проверку со стороны приемочной комиссии.
• Повторно обратиться в БТИ за новым техпаспортом.

Если был выбран упрощенный порядок перепланировки (то есть она проводится без изменения площадей), то составлять проект не нужно – вместо этого необходимо подготовить эскиз.

Он представляет собой схематическое изображение, на котором указываются выполненные работы с пояснениями собственника. В эскизе обязательно должны присутствовать адрес объекта, план с экспликацией и описание произведенных манипуляций.

В отличие от эскиза, проект составляется не собственником, а специализированной организацией.

Данный документ гораздо сложнее и содержательнее – он состоит из текстовой и графической частей и содержит подробное описание изменений, которые вносятся в помещение.

Для жилищной инспекции потребуется собрать следующий пакет документов:

• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт;
• договор авторского надзора.

В некоторых случаях от заявителя потребуются дополнительные документы. К примеру, если собственник является ипотечным заемщиком, то также предварительно нужно будет получить разрешение от банка, который выдал кредит. Если процедура согласования проводится через представителя, то также нужно подать доверенность.

Разрешение от жилищной инспекции имеет конкретный срок действия (1 год), в течение которого можно осуществлять монтажно-демонтажные работы. Если срок пропущен, то его нужно будет продлить (максимально допустимое время продления – 6 месяцев).

Вся процедура согласования может занять от 3 до 6 месяцев. Согласно ст.26 ЖК РФ, только 45 дней будет выделено на то, чтобы жилищная инспекция проверила заявление и остальные документы.

По результатам проверки со стороны приемочной комиссии будет составлен специальный акт. Уже на его основании необходимо обратиться снова в БТИ, чтобы получить обновленную версию технического паспорта.

Последний шаг – обновить сведения в кадастровом учете. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который сделает замеры и направит новую информацию в ЕГРН.

Когда сведения о перепланировке будут зафиксированы в реестре, перепланировку можно считать полностью согласованной и завершенной.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Несогласованное изменение санузла влечет огромные риски для собственника. Если надзорные органы узнают об этом, то будет назначена проверка. По ее результатам владельцу могут предъявить одно из двух требований:

• либо узаконить совершенные работы;
• либо вернуть санузел в первоначальное состояние.

Кроме того, самовольная перепланировка является основанием для назначения штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей на основании ст.7.21 КоАП РФ.

Не стоит забывать, что в зоне риска оказываются и соседи. Если их затопит, то виновнику придется также возмещать ущерб из собственного кармана.

Дополнительные препятствия будут в случае продажи такой квартиры. Покупатели, узнав про незаконную перепланировку, будут требовать сбросить ценник. Кроме того, банковские организации не одобряют ипотеку на приобретение подобных квартир.

Важно: если игнорировать требования закона и не платить штраф, то спустя 60 дней он будет направлен на взыскание приставам, а самому виновнику назначат дополнительное наказание в рамках ст.20.25 КоАП РФ.

Более того, в некоторых особенно трагических случаях перепланировка может стать причиной причинения вреда здоровью людям. В таком случае виновник уже не отвертится только штрафами – в его отношении может быть назначена уголовная ответственность.

Как узаконить перепланировку?

Далеко не все собственники квартир заранее проходят процедуру согласования, в результате чего они пытаются узаконить перепланировку постфактум. И такое действительно возможно.

Алгоритм действий, как узаконить перепланировку:

• Получить техзаключение.
• Подать заявление на согласование.
• Дождаться проверки со стороны жилищного инспектора.
• Заплатить штраф.
• Получить акт проверки.

Уже после указанных шагов потребуется заново ввести недвижимость в эксплуатацию. Для этого нужно собрать следующие документы:

• заявление;
• паспорт:
• решение о согласовании;
• новый техпаспорт.

Все указанные документы необходимо подать в Роскадастр. Проверяющий орган рассмотрит заявление и приложения в течение 30 дней, после чего вынесет соответствующее решение.

Указанный алгоритм, однако, срабатывает не всегда. Собственнику могут отказать в узаконении перепланировки. В таком случае единственным вариантом останется судебное разбирательство.

Алгоритм, как признать перепланировку законной через суд:

• Собрать документацию (техпаспорт, заявление, справку из СЭС, эскиз или проект).
• Уведомить администрацию о совершенной перепланировке.
• Написать исковое заявление.

В исковом заявлении обязательно нужно обосновать свою позицию. Документ должен включать следующие пункты:

• дата и особенности перепланировки;
• позиция жилищной инспекции, которая отказала в согласовании;
• контраргументы истца в пользу необоснованности вынесенного решения;
• список приложений;
• просьба признать перепланировку санузла законной.

Судебное разбирательство потребует от собственника четкой аргументации собственной позиции. Суд вынесет положительное решение только в том случае, если его требования о признании будут обоснованным.

Если результат разбирательства в пользу владельца, то ему потребуется оплатить госпошлину и заново обратиться в БТИ, но уже с судебным решением на руках. Бюро будет обязано составить новый технический паспорт.

Выводы

Перепланировка санузла – комплексное мероприятие, которое требует тщательной подготовки от собственника. Владелец квартиры должен не только обладать технической, но и юридической грамотностью для успешного выполнения всего процесса. Ключевая рекомендация: всегда пытаться заранее согласовать все вопросы с жилищной инспекцией и администрацией, чтобы избежать будущих рисков.