Перепланировка апартаментов по законодательству

Апартаменты, как и иные помещения, подлежат перепланировке. Их можно изменить по собственному вкусу, но при этом, потребуется узаконить предполагаемую перепланировку.

Сам процесс внесения изменений схож с перепланировкой квартир, при этом имеет ряд нюансов и особенностей.

Апартаменты — что это за недвижимость?

Согласно своему юридическому статусу апартаменты - это нежилое помещение.

Прописаться на постоянной основе в них также нельзя, допускается только временная регистрация на 5 лет. Для данного типа недвижимости нет жестких технических требований как для квартир, не предусмотрена государственная поддержка, а решения по содержанию общедомового имущества могут приниматься без согласия жильцов.

В настоящее время существуют следующие виды апартаментов:

• Апарт – отели;
• Кондоминиумы;
• Многофункциональные комплексы;
• Доходные дома

С какой целью проводится перепланировка апартаментов в Москве

Несмотря на свой правовой статус, апартаменты пригодны для проживания, и в них можно проводить перепланировку.

Она может подразумевать:

• Изменение местонахождения не несущих конструкций, их монтаж и демонтаж;
• Изменение параметров и расположения проемов для дверей и окон;
• Оформление антресоли;
• Изменение и перенос сантехники (проводятся как переустройство, но вместе с планировкой).

Во многих случаях апартаменты продаются без отделки, чтобы владелец мог провести ремонт самостоятельно.

Как и гостиницы апартаменты можно сдавать в аренду для проживания или под офис за счет статуса нежилого помещения.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве

Апартаменты могут иметь похожую планировку с квартирами и все необходимые условия для проживания, отличаются они следующими параметрами:

Площадь апартаментов, в отличие от квартиры, не может быть менее 40 кв.м.;

Количество комнат в них две и более;

В апартаментах обязательно есть хозяйственные помещения – кухня и санузел.

Основное их различие – юридический статус, апартаменты не могут стать жилым помещением.

Можно ли апартаменты перевести в квартиру?

Апартаменты нельзя перевести в жилое помещение, даже если они находятся в доме с квартирами. Если в доме расположены только апартаменты, то вся конструкция и здание рассчитаны для нежилого фонда. В этих случаях формально придется переводить целое нежилое здание в жилое.

Согласование перепланировки апартаментов аналогично по процедуре как и для нежилого помещения.

Перепланировка апартаментов в МКД: законодательная база

Перепланировка апартаментов регламентируется как федеральными, так и местными нормативными актами в сфере жилищного законодательства.

В отношении нежилых объектов в МКД требования едины для всех помещений, будь то апартаменты, офисы или торговые точки.

Перепланировка апартаментов в Москве: этапы

Как и для жилых помещений, перепланировка апартаментов должна быть согласована с Мосжилинспекцией.

Для согласования потребуются следующие документы:

• Заявление и паспорт заявителя;
• Правоустанавливающий документ на помещение;
• Проект перепланировки;
• Технический паспорт жилого объекта;
• Протокол общего собрания собственников МКД – если перепланировка апартаментов затронет общедомовое имущество;
• Заключение органа охраны памятников архитектуры, о допустимости перепланировки — если здание является охраняемым объектом.

Заявителем может быть как собственник апартаментов, так и арендатор, имеющий генеральную доверенность от собственника.

Проект перепланировки должен содержать текстовые и графические материалы, составленные с учетом технических характеристик, ГОСТов, СНиП, а также включать заключение от аккредитованной организации.

Техпаспорт также включает в себя поэтажный план и экспликацию.

Проверка документов осуществляется в течение 45 дней после чего выносится решение по запросу.

В согласовании перепланировки может быть отказано по ряду причин:

Передан не весь пакет документов;

Проект перепланировки составлен с нарушением законодательства;

Перепланировка нарушает права и безопасность общедомового имущества и других жильцов;

В документах содержится ложная или противоречивая информация.

По окончании ремонта проводится приемка проведенных работ и подписывается акт комиссии их жилинспекции.

Изменения должны производиться с учетом технического плана. В каждом регионе могут иметь место дополнительные требования и ограничения, а также послабления.

Как провести перепланировку в апартаментах упрощенно?

Существует два варианта проведения перепланировки нежилого помещения в МКД без предварительного узаконивания:

• Проведение ремонтно-строительных работ без документов о согласовании.

Данный случай имеет место, если у собственника есть техническое заключение на проведение перепланировочных работ. Оно выдается проектной организацией, входящей в СРО.

Перепланировка по факту проведения работ невозможна, если дом считается объектом культурного наследия.

• Проведение перепланировки апартаментов без предварительного согласования и при отсутствии технического заключения.

В данном случае узаконить изменения нужно будет через суд.

Согласование перепланировки в апартаментах

• Если все здание состоит из апартаментов и не имеет жилых квартир, то перепланировку необходимо согласовать не в жилищной инспекции, а в БТИ.

• Если дом смешанного типа, то согласование проводится в жилищной инспекции.

  В этом случае владельцу апартаментов понадобится проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки.

• Если перепланировка в апартаментах проводится без затрагивания несущих стен, инженерных коммуникаций или иных серьезных работ, то достаточно будет получения проектной документации от любой проектной организации с допуском СРО.

  В данном случае будет достаточно стандартного пакета документов, которые можно подать в жилищную инспекцию электронно или через МФЦ. Само заявление будет рассмотрено в течение месяца.

Список документов

Для выполнения и согласования перепланировки апартаментов в МКД или нежилом здании необходимы:

• проект перепланировки;
• техническое заключение;
• копия техпаспорта БТИ;
• согласие собственников МКД (протокол);
• заявление о получении разрешения на перепланировку в МЖИ и/или Москомархитектуру (Жилинспекция не выдает разрешения для нежилых комплексов);
• правоустанавливающий документ на апартаменты (выписка ЕГРН, свидетельство, договор);
• акт выполненной перепланировки;
• технический план;
• заявление на кадастровый учет (можно подать электронно на сайт Росреестра или в МФЦ).

Что можно изменять в конфигурации апартаментов

Существуют работы по изменению объектов нежилого назначения, для проведения которых не требуется специального разрешения:

Замена, подведение или перенос оборудования и коммуникаций;

Частичный ремонт или замена конструкций;

Демонтаж стен, не являющихся несущими;

Изменение конструкции полов;

Формирование, изменение и демонтаж проемов в не несущих стенах;

Обустройство и/или изменение входных групп (лестниц, ступеней, крылец, пандусов и других элементов) в подвальные, цокольные этажи;

Создание террас и лоджий на первых этажах (без использования фундамента и отопления).

В процессе проведения перепланировочных работ не должны нарушаться нормы строительной, пожарной и иной безопасности в отношении жильцов и самого здания.

Также предусмотрен ряд ограничений на работы при перепланировках в нежилом здании:

Монтаж отверстий в пилонах, диафрагмах и колоннах, в стыках элементов;

Проведение действий при образовании подвала в техническом подполье, мансарды в чердаках (считается реконструкцией);

Уменьшение уровня пола, подвала и выемка грунта;

Монтаж входных групп более площадью более 15 кв. м. (за исключением тех, которые не считаются перепланировкой);

запрещено создание навесов на крышах и кровлях если это увеличивает высоту здания, обустройство капитальных надстроек (считается реконструкцией).

Проведение подобных изменений возможно при наличии заключения о техническом состоянии конструкций.

В заключении прописывается возможность выполнения работ, с учетом состояния и износа здания и инженерных систем.

Куда обращаться за разрешениями

Соответствующие разрешения можно получить в следующих государственных органах:

• Мосжилинспекция – выдает разрешение на работы во всех видах помещений МКД, в том числе для апартаментов;
• БТИ – выдает разрешения для перепланировки дома, состоящего только из нежилых помещений;
• Москомархитектура – выдает разрешение на перепланировку с фасадными работами (для нежилого здания и МКД);
• Росреестр – передает изменения после перепланировки в ЕГРН для оформления нового техпаспорта.

Уже выполненную перепланировку следует узаконить в судебном порядке.

Перепланировка апартаментов в нежилом здании

Перепланировка апартаментов, расположенных в нежилом здании, имеет следующие особенности:

• Регулируется федеральными нормами в общем порядке;
• Не регулируется «жилым» федеральным законодательством по аналогии.

В сравнении с перепланировкой жилого объекта или апартаментов в МКД подобный процесс значительно проще – здесь не требуется согласие муниципального или регионального административного органа.

Для апартаментов в Москве, не требуется наличия разрешения на строительные работы по перепланировке, но у собственника должно быть положительное заключение о технической готовности объекта капитального строительства к проведению перепланировки.

Сам процесс перепланировки апартаментов состоит из следующих этапов:

• Составление проекта перепланировки;
• Получение технического заключения;
• Проведение перепланировочных работ;
• Внесение изменений в ЕГРН по апартаментам в Росреестре.

Изменения в ЕГРН по нежилой недвижимости Росреестр вносит на основании технического плана, который собственник получает у кадастрового инженера.

Что нужно сделать после завершения перепланировки в апартаментах

После окончания перепланировки апартаментов необходимо:

• Получить у приемочной комиссии акт о завершенной перепланировки (если работы проводились в здании, где есть жилые помещения, комиссия приходит от жилинспекции, если в доме с полностью нежилыми помещениями – из Москомархитектуры);
• Получение нового технического плана;
• Внести изменения в технический паспорт БТИ;
• Прохождение кадастрового учета через Росреестр.

По окончании всех работ собственнику выдается выписка ЕГРН с новой планировкой объекта.

Как узаконить уже выполненную перепланировку апартаментов, расположенных в МКД

Для узаконивания уже выполненной перепланировки потребуются следующие действия:

• оформление технического заключения о безопасности проведенных работ;
• получение технического плана;
• обращение в МЖИ и/или МКА (данные организации узаконивают перепланировку);
• подача иска в суд (если собственник получил отказ);
• прохождение кадастрового учета по общим правилам (по техническому плану и решению суда).

В данном случае потребуется не проект работ, а техническое заключение.

Перепланировка не согласована: последствия

Ответственность за незаконную перепланировку апартаментов предусмотрена в виде стандартных санкций.

Если перепланировка апартамента в МКД была произведена без согласования с контролирующим муниципальным органом, то собственнику может быть назначен штраф.

В данном случае Мосжилинспекция при обращении заявителя на согласование перепланировки в апартаментах по факту. Даже при успешном согласовании перепланировки факт самовольного изменения помещения не отменяется.

Проблемы могут возникнуть и при продаже апартаментов – продать незаконно измененный объект недвижимости сложнее, при этом, он теряет в цене в сравнении с аналогичными помещениями.

Также владельца могут обязать в судебном порядке привести объект недвижимости в первоначальное состояние за свой счет. При неисполнении данных требований апартаменты, как и квартира, могут быть проданы с аукциона по решению суда по заниженной стоимости.

В данном случае вырученные средства пойдут на восстановление первоначального состояния объекта недвижимости, а оставшаяся сумма возвращается владельцу.