Несогласованная перепланировка

Перепланировка квартиры – мероприятие, которое обязательно подлежит узакониванию через соответствующие государственные органы.

Иногда владельцы квартир самостоятельно изменяют конфигурацию жилого помещения и не сообщают в специальные инстанции. В этом случае в технический паспорт квартиры не вносятся изменения, что влечет сложности при совершении сделок с жильем, а также нарушаются права соседей.

До 2018 года процесс перепланировки был предусмотрен только для квартир, для нежилых помещений использовались аналогичные положения, но с учетом статуса подобного объекта. С 2018 года для нежилых и жилых помещений были введены общие нормы.

Какая планировка считается незаконной?

Незаконная перепланировка квартиры подразумевает выполнение ремонтных работ, которые противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и прочим законодательным актам. Для проведения таких работ не может быть выдано разрешение государственными органами, так как они считаются нарушениями.

Изменения конфигурации квартиры делятся на два вида:

Перепланировка, которая подразумевает серьезные изменения.

Здесь может изменяться количество жилых комнат, осуществляться перенос мокрых зон, стен и перегородок, изменяться планировка помещения.

Перепланировочные работы должны согласовываться.

Переустройство предполагает изменение типа и местоположения оборудования, сантехники, замены газовой плиты на электрическую.

Капитальный ремонт без изменения планировки и конфигурации помещения также считается переустройством. В подобных случаях собственник может обратиться в БТИ или жилищную инспекцию и получить простое техническое заключение на внесение изменений.

Несогласованная перепланировка квартиры: куда обращаться?

Узаконивать самовольную перепланировку в Москве можно через обращение в Мосжилинспекцию, или же через местную администрацию города в Московской области.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку квартиры?

Жалоба на незаконную перепланировку, выполненную соседями, можно также подать через Мосжилинспекцию или, если квартира расположена в Московской области, через орган местного самоуправления. Жалобу можно составить в произвольной форме на имя начальника Жилищной инспекции или главы органа местного самоуправления.

Для проведения каких работ требуется получить разрешение

Самовольной считается перепланировка, сделанная без государственного разрешения.

Для изменения конфигурации квартиры собственник, арендатор или наниматель помещения должен подать заявление с приложением проекта, эскизов и описания планируемых работ по перепланировке помещения или его реконструкции.

Незаконной может считаться перепланировка, которая проводилась на основании утвержденного проекта, но в ходе работ были совершены технические ошибки, отчего новый вид квартиры не соответствует документально установленному проекту.

На какие работы не выдается разрешение

Не выдается разрешение на следующие виды работ:

Изменение местоположения несущих стен, что порождает увеличение нагрузок на другие элементы;

Перенос радиаторов, батарей или водопроводных труб на балконы или лоджии;

Подключение теплого пола к общему горячему водоснабжению;

Перенос сантехнического оборудования из мокрых зон;

Снос несущих стен;

Изменение параметров дверных и оконных проемов;

Перенос балконов;

Изменение или демонтаж вентиляций, инженерных коммуникаций, отопления;

Расширение нежилых зон за счет жилого пространства;

Совмещение жилой комнаты и кухни с газовым оборудованием;

Перенос мокрых зон так, что они будут расположены над жилой зоной соседей.

Все действия, совершаемые при перепланировке, должны записываться в специальном журнале, который передается комиссии при приеме ремонта.

С помощью осмотра и журнала комиссия может выявить несоответствие работ плану.

Ремонт должен осуществляться компанией с необходимыми сертификатами, лицензиями и допусками.

Как выявляется неузаконенная перепланировка жилых и нежилых помещений?

Контролирующий орган может узнать о незаконной перепланировке:

• По жалобе соседей;
• При устранении аварий и поломок в доме;
• При совершении сделок, предметом которых является квартира;
• При проведении проверки сотрудниками Бюро технической инвентаризации;
• При проверке ИПУ от сотрудников иных служб.

Сообщить о незаконной перепланировке помещения можно в несколько инстанций.

В управляющую компанию

Управляющие компании несут ответственность за сохранение целостности многоквартирных домов.

При получении жалобы УК должна обеспечить создание специальной комиссии для проверки факта жалобы, после чего собственнику обжалуемого помещения передается письменное извещение о проведении проверки.

Далее ситуация может развиваться по следующим вариантам:

• Собственник дает разрешение на проведение осмотра и предоставляет доказательства того, что ремонт не требует подтверждения перепланировки или перепланировка проведена на основании разрешений;

• Владелец отказывается от проверки, в результате комиссия составляет необходимый акт, и УК может обжаловать действия собственника я жилинспекцию.

Даже если комиссия установит факт проведенной перепланировки, никакие санкции она применить не может.

В Жилищную инспекцию

Жилищная инспекция – основной надзорный орган в сфере ЖКХ.

В данном случае целесообразнее подавать коллективную жалобу соседей на незаконную перепланировку.

После регистрации претензии сотрудники жилинспекции направляют извещение владельцу помещения и проводят проверку. В подобных случаях ситуация может происходить следующим образом:

Собственник дает разрешение на проверку, сотрудники осматривают квартиру и при наличии незаконных изменений составляют протокол. Собственнику выдается предписание выплатить штраф и узаконить проведенный ремонт в течение полугода.

Отказ собственника в сотрудничестве можно рассматривать как злостное нарушение. В данном случае претензии жилинспекции передаются в суд. Судебная инстанция также может назначить выплату штрафа и обязать вернуть квартиру в первоначальный вид.

Жалобу в жилинспекцию можно подавать как лично, так и в электронном формате через Госуслуги или московский сайт «Наш Город».

В прокуратуру

В прокуратуру следует обращаться, если жалоба в управляющую компанию и жилинспекцию не принесла результата.

Вместе с жалобой необходимо подать следующие документы:

• заявление о незаконной перепланировке;
• письменные ответы на жалобу от управляющей компании и жилинспекции;
• акты проверки жилища;
• акт об отказе в допуске в помещение, если собственник отказывается сотрудничать;
• доказательства факта нарушения строительных норм – фотоматериалы, показания свидетелей.

После подачи обращения от граждан прокуратурой осуществляется проверка. Если есть риск нарушения целостности дома либо опасности для жизни жильцов, то жалоба передается в полицию.

В данном случае в отношении собственника может быть назначено уголовное наказание. Если же выявляется факт безопасного, но не узаконенного ремонта, то жалобу рассматривает суд и выносит решение.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Узаконить проведенную перепланировку достаточно просто, даже если она выполнена без соответствующего нарушения, но не нарушает основные технические и законодательные требования.

В данном случае потребуется ряд следующих действий:

• Обратиться в экспертную организацию, имеющую допуск СРО для проведения оценки и получения технического заключения о безопасности проводимого ремонта;

• Обратиться в суд;

• Получить технический паспорт БТИ с внесенными изменениями.

Узаконивание перепланировки через суд длится гораздо дольше, чем проведение согласованной перепланировки получить новый технический паспорт можно в течение 45 дней.

Для получения разрешения на перепланировку необходим следующий пакет документов:

• заявление и паспорт заявителя;

• доверенность при наличии представителя доверителя;

• правоустанавливающие документы или выписка ЕГРН;

• письменное согласие проживающих в квартире;

• поэтажный план из БТИ и экспликация;

• проект перепланировки;

• уведомление о завершении работ;

• акты скрытых работ и журнал производства работ для комиссии;

• выписка из ЕГРЮЛ, если владелец помещения юридическое лицо;

• технический паспорт помещения из БТИ;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения работ в помещении, если дом относится к памятникам архитектуры, истории или культуры. В Москве данный документ выдает Главное управление культурного наследия Московской области.

Что будет, если не узаконить перепланировку

Если не узаконить квартирные изменения, то собственника ждут санкции, которые могут выражаться:

• В назначении штрафа и последующем узаконивании перепланировки;
• В выдаче предписания восстановления исходного состояния квартиры;
• В лишении права собственника на помещение и продаже квартиры с аукциона

Ответственность за незаконную перепланировку несет собственник или арендатор квартиры. Претензии к нанимателю могут быть предъявлены только собственником.

После продажи квартиры на торгах, полученные средства уходят на восстановление надлежащего состояния жилища, а остальные передаются собственнику.

Если перепланировка сделана нанимателем муниципального помещения и не может быть узаконена, то договор социального найма расторгается, а наниматель теряет право проживания в жилище. Восстанавливать техническое состояние помещения в данном случае будут государственные органы, а затраченные расходы взысканы с бывшего нанимателя через суд. При восстановлении прежнего состояния муниципального помещения составляется подробный акт приемки.

Чем грозит незаконная перепланировка при затрагивании несущих конструкций

Незаконный ремонт в квартире или нежилом помещении при изменении несущих конструкций может повлечь серьезные нарушения прочности дома. Автор проекта дома не выдает разрешения на такие изменения и перепланировка останется незаконной. Вернуть первоначальное состояние квартиры невозможно без чертежей её усиления от данной проектной организации.

Покупка квартиры с не узаконенной перепланировкой

Приобрести квартиру с не узаконенной перепланировкой закон не запрещает, при этом, бремя узаконивания чаще всего, ложится на нового собственника. Банки не дают ипотечные кредиты для приобретения квартир с незаконными изменениями.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку

Если планируется изменение квартирной конфигурации в уже купленной квартире, то необходимо взять следующие документы:

• Одобренный в БТИ план изменений;
• Согласие от БТИ и управляющей компании;
• Отчет страховой компании, и согласие на оплату рисков ремонтных работ и их последствий;
• Оценку специалистов по недвижимости для выявления конечной стоимости;
• Заявление на согласование перепланировки

Чаще всего, проведение в ипотечной квартире перепланировки не разрешается банками – в кредитных договорах содержится запрет на такие действия. В подобных случаях проводить перепланировку можно после погашения кредита.

Можно ли продать квартиру с не узаконенной перепланировкой?

При продаже квартиры с не узаконенной перепланировкой стоимость будет меньше примерно на четверть. Каких либо ограничений на заключение договора купли-продажи недвижимости законом не предусмотрено.

Если квартира находится в муниципальном жилом фонде и наниматель сделал, перепланировку без согласования, то приватизировать жилье он не может, а муниципалитет может обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.