Перепланировка квартиры предполагает изменение конфигурации помещения, которое отражается в техническом плане. Оно должно производиться с учетом строительных, законодательных и иных требований, чтобы обеспечить безопасность проживающих в нем лиц.
Оформление перепланировки включает в себя получение необходимого пакета документов и разрешений, состав которого определяется в каждом конкретном случае.
Причин проведения подобных мероприятий много: стремление оформить помещение в необычном интерьерном стиле, расширить или сделать пространство более эргономичным, обеспечив удобство пользования жилищем.
При перепланировке следует учитывать ряд особенностей:
При узаконивании перепланировки потребуется:
Согласование перепланировки установлена законодательством, так как при изменении конфигурации квартиры можно повредить устойчивость самого дома.
Перепланировкой считается любое изменение, отраженное в техническом паспорте квартиры и его нужно согласовывать.
К перепланировочным работам относятся:
Изменение или демонтаж перегородок, которые создают нагрузку на перекрытия;
Объединение или разграничение комнат;
Перенос мокрых зон и кухни;
Демонтаж и перенос дверей и оконных проемов в несущих перегородках;
Перепланировка тамбуров, лестниц, ступеней;
Изменение половой конструкции в деревянных домах;
Устройство антресоли, площадь которой не превышает 40% помещения;
Установка дополнительных коммуникаций и оборудования;
Перепланировка в доме, имеющем статус культурного наследия.
Обязательно согласуются работы с использованием общедомового имущества и затрагивающие архитектурный облик фасада.
Изменения в форме, конфигурации и месте расположения оконных и дверных проемов в стенах, крышах, без увеличения нагрузки на несущие конструкции;
Устройство камина;
При установке навесов на террасах запрещается надстройка стены на нижнем этаже;
Оборудование лоджий на первых этажах.
Узаконения не требуют следующие виды работ:
замена электропроводки внешним методом;
монтаж трубопровода в мокрых зонах;
выравнивание стен для косметического ремонта;
замена оконных или дверных блоков;
демонтаж сантехнического оборудования;
проведение косметического ремонта;
монтаж и демонтаж встроенных шкафов;
остекление балконов и лоджий
Процесс согласования перепланировки достаточно долгий и может занимать от нескольких дней до недель. Начать ремонтные работы можно до получения разрешений на основании проекта перепланировки.
Оформить перепланировку можно задним числом, тем не менее, есть риск, что собственника обяжут вернуть квартиру в первоначальной состояние.
При начале ремонта без разрешения не следует проводить работы:
При перепланировке запрещены работы, которые приведут к ухудшению условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, а также создадут риск обрушения дома.
Однозначно запрещены работы:
Осложняющие доступ к сетям и коммуникациям;
Нарушающие требования безопасности и пожарные нормы;
Приводящие в негодность помещение;
Усиливающие нагрузку на несущие конструкции;
Уменьшающие вентиляцию, или предполагающие ее демонтаж;
По установке выключателей на общедомовых системах, что негативно скажется на потреблении ресурсов в иных квартирах;
По устройству балконов или ниш на вторых и выше этажах;
По переносу отопительных приборов на балконы;
По переустройству чердака и подвала;
По подключению теплого пола к общедомовому отоплению;
По переносу вентиляции на фасад дома;
Объединение жилой комнаты и кухни с газовым оборудованием.
Процесс перепланировки состоит из нескольких стадий:
При начале ремонта без разрешения не следует проводить работы:
Проект перепланировки составляется компанией с допуском СРО. Специалисты осматривают помещение и оставляют проект, к которому прилагаются:
В проекте переустройства должны быть текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с техническими, санитарными, законодательными и строительными требованиями.
Решения, предусмотренные проектом, должны включать планировочные, архитектурные, конструктивные решения, расчеты.
При поведении фасадных работ необходимы предложения по колористике элементов, по благоустройству территории и визуализации дома.
Для узаконивания перепланировки потребуется следующий пакет документов:
При начале ремонта без разрешения не следует проводить работы:
Данные действия также регламентируются постановлением Правительства Москвы № 508, но следует учитывать ряд отличий.
Таким образом:
перепланировку нежилого помещения никогда не согласовывают «по эскизу», здесь в любом случае потребуется проект перепланировки;
помимо общего пакета документов необходимо заключение от Роспотребнадзора;
в проекте перепланировки должны быть указаны разделы (например, раздел «Технология») в зависимости от функционального назначения нежилого помещения.
документацию необходимо подавать не через МФЦ, а в окружные жилищные инспекции г. Москвы.
Перечень документов для перепланировки нежилых помещений в остальном идентичен общему. Свои особенности имеет согласование перепланировки помещения в отдельностоящем здании. В данном случае потребуется составление проекта перепланировки и технического заключения в БТИ.
Пакет документов на перепланировку подается в жилинспекцию.
Сделать это можно и в электронном формате через портал Госуслуг, сайт Москвы https://www.mos.ru/ или через МФЦ.
После подачи запрос регистрируется, далее происходит проверка документов и согласование между государственными органами.
В некоторых случаях комиссия выезжает для уточнения возможности проведения работ, время и дата предварительно согласуется с собственником.
Далее выносится решение о согласовании или запрете перепланировки квартиры на поданных условиях.
Срок рассмотрения запроса составляет порядка 20 дней после регистрации, в некоторых случаях проверка затягивается до 30 дней:
Акт о завершенных работах выдается после окончания перепланировки. Здесь потребуются те же документы, что и для проведения перепланировки, но добавляется журнал производства работ.
Если работы требовали предварительного согласования, необходимо предоставить акты освидетельствования скрытых работ, удостоверенные проектной организацией, составляющей проект.
Акт выдает комиссия из заявителя, специалиста компании, выполняющей работы, и представителя жилищной комиссии после осмотра проведенной перепланировки.
Доступ в квартиру должен быть организован в течение 5 дней после подачи заявления. Подать запрос на выдачу акта о завершенном переустройстве и перепланировке может подать как владелец квартиры, так и квартиросъемщик или их представитель по доверенности.
Для подачи запроса необходимы:
Если проводились работы, не требующие согласования, то необходимы:
После окончания перепланировочных работ созывается комиссия для подтверждения законности изменений. Она состоит из сотрудников:
Доступ в помещение необходимо предоставить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления, в ином случае в услуге будет отказано.
Комиссия проверяет соответствие перепланировки проектному решению.
При соответствии проведенного ремонта проектной информации собственнику выдается акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
Далее он направляется в Мосжилинспекцию для дальнейшего оформления. Весь процесс оформления занимает около 10 рабочих дней.
Если работы, требующие предварительного согласования не проводились, то приемочная комиссия состоит только из Мосжилинспекции и заявителя.
Окончательно перепланировка считается узаконенной после внесения изменений в кадастр недвижимости.
Это возможно на основании следующих документов:
Новый технический план квартиры, где отражены все проведенные работы. Он выполняется кадастровым инженером компании, имеющей допуск СРО;
Акт выполненных работ.
Документы в Росреестр подает уполномоченный государственный орган, работа всех органов координируется электронно. На регистрацию изменений дается 15 дней, затем в течение 5 дней собственник должен получить уведомление о внесении изменений в ЕГРН.
Срок действия разрешения на перепланировку действует 1 год и не может быть продлен.
Заявитель может самостоятельно отозвать решение о согласовании перепланировки при:
В свою очередь, жилищная инспекция может отозвать решение по следующим основаниям:
В отдельных случаях собственнику могут отказать в согласии на проведения перепланировки, в документе указывается причина отказа со ссылкой на законодательство.
К основным причинам относятся:
Подача неполного пакета документов – в данном случае необходимо заново собрать документацию и повторно подать вместе с отказом;
Передача документов в не надлежащий орган – в подобных случаях необходимо передать их по назначению;
Несоответствие проекта законодательству – здесь можно обратиться в организацию, выдавшую проект с требованием устранить ошибки;
Несоответствие состояния помещения проекту – здесь потребуется внести изменения в проект, подать заявление на согласование повторно и провести комиссионную проверку;
Не обеспечение заявителем доступа в помещение для проверки в течение 5 рабочих дней со дня подачи запроса – здесь потребуется заново подать документы.
Могут иметь место и ошибочные отказы - фактически документ представлен, а в основании написано, что его необходимо представить. Здесь потребуется подтверждение, что документ присутствует в описи и подавать запрос снова. Это же поможет ускорить процесс рассмотрения заявления.
При неправомерном отказе можно обратиться к председателю жилищной комиссии, а также подать иск в суд. В подтверждение своих требований лицу потребуется расчёт, выполненный в архитектурном бюро, согласно которому перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.
На практике можно не согласовывать перепланировку, но в подобных случаях для собственника могут возникнуть проблемы в виде сложностей при купле - продаже квартиры.
В отдельных случаях о незаконной перепланировке надзорные органы могут узнать от соседей, управляющей компании, или работников иных организаций, проверяющих ИПУ.
В данном случае к собственнику могут применяться штрафы, предъявляться требования приведения помещения в исходное состояние, согласно существующим документам.
Если собственник злостно отклоняется от данных требований, и не выполняет решение суда, то квартиру у него изымают и реализуют с аукциона. Большая часть средств пойдет на восстановление первоначального состояния квартиры, а оставшиеся средства передаются собственнику.